Selic a 8,75% corta parcela do financiamento em R$ 312, mas bancos já travam crédito

Quem assinou contrato de financiamento imobiliário nos últimos cinco dias úteis já sentiu o efeito da Selic a 8,75% ao ano, definida pelo Copom na quarta-feira (16). Nas simulações da Caixa e do Itaú BBA, um imóvel de R$ 600 mil financiado em 360 meses com entrada de 20% teve a parcela inicial reduzida de R$ 4.487 para R$ 4.175 — economia de R$ 312 por mês, ou R$ 3.744 no primeiro ano. É o terceiro corte consecutivo do ciclo iniciado em março, quando a taxa estava em 10,50%.

O problema é que o repasse não é automático nem integral. Levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) obtido com exclusividade mostra que o spread médio cobrado pelos bancos nos financiamentos com recursos da caderneta subiu de 4,1 para 5,9 pontos percentuais entre agosto e a primeira quinzena de setembro. Na prática, o custo efetivo total (CET) caiu apenas 0,6 ponto, e não os 1,75 ponto da Selic.

"O funding está mais caro e mais curto. A poupança perdeu R$ 14,2 bilhões líquidos entre janeiro e agosto, segundo o Banco Central, e os bancos precisam girar para o LCI e o LIG, que têm custo maior", explica Marcos Faria, economista-chefe da consultoria Tendencias Macro. "O corte da Selic abre espaço, mas o repasse é seletivo: quem tem score alto e entrada de 30% pega a taxa cheia; quem financia 80% sente pouco."

A seletividade já aparece nos números operacionais. A Febraban informou nesta semana que o prazo médio de aprovação de crédito imobiliário passou de 12 para 19 dias úteis nas principais instituições privadas, e três dos cinco maiores bancos elevaram a entrada mínima para 25% em contratos acima de R$ 1,2 milhão. No segmento de alto padrão, corretoras de São Paulo e do Rio relatam que propostas antes aprovadas em 48 horas agora exigem demonstração de renda de até 36 meses.

Para o comprador, o momento exige estratégia. Quem vai usar o FGTS deve simular pelo sistema SAC, que responde mais rápido à queda da Selic do que a Tabela Price — no exemplo de R$ 600 mil, a diferença entre os dois sistemas chega a R$ 187 mil em juros totais ao longo de 30 anos. Já quem tem investimento atrelado à Selic, como Tesouro Selic ou CDB de liquidez diária, viu o rendimento cair de 13,15% para 8,90% ao ano em 18 meses, o que reduz o custo de oportunidade de sair da renda fixa e comprar o imóvel.

O mercado imobiliário sente o movimento de forma desigual. A FipeZap registrou alta de 0,81% nos preços de venda em agosto, ante 0,52% em julho, e o volume de lançamentos no trimestre cresceu 14% na comparação anual, puxado por São Paulo, Curitiba e Florianópolis, segundo a Abrainc. "O corte da Selic melhora a confiança, mas o comprador ainda está cauteloso porque o crédito não ficou barato de verdade. A recuperação é de qualidade, não de euforia", avalia Renata Coutinho, diretora de pesquisa da Abrainc.

A próxima reunião do Copom, em 4 e 5 de novembro, deve definir se o ciclo de queda continua até 8,25% ou se para antes. Para quem está com contrato engatilhado, a recomendação dos especialistas é clara: travar a taxa com o banco por 90 dias assim que a proposta for aprovada, porque o spread pode subir mais rápido do que a Selic cai. Quem espera o próximo corte para fechar negócio pode economizar na parcela, mas corre o risco de ver a entrada exigida subir de novo — e aí o alívio some antes de chegar ao bolso.