Selic a 13,75%: por que as incorporadoras estão comprando terrenos como nunca

A Selic, mantida em 13,75% ao ano pelo Copom na última quarta-feira (22), continua pressionando o custo do crédito imobiliário. No entanto, dados da Abrainc divulgados nesta segunda (27) mostram que as incorporadoras adquiriram 2.300 terrenos no segundo trimestre de 2026, alta de 38% sobre o mesmo período de 2025. A explicação, segundo analistas, está na aposta em queda dos juros a partir de 2027 e no direcionamento para o programa Minha Casa, Minha Vida, que respondeu por 68% dos lançamentos no período.

A taxa de juros atual tornou o financiamento imobiliário mais caro. Segundo o Banco Central, os spreads bancários para pessoa física subiram 1,2 ponto percentual desde janeiro, atingindo 9,8% ao ano. Isso reduziu a demanda por imóveis de médio e alto padrão, mas aqueceu o segmento econômico, subsidiado pelo FGTS. Em junho, a Caixa Econômica Federal registrou recorde de contratações do SBPE: R$ 18,3 bilhões, segundo dados do Secovi-SP.

As incorporadoras, porém, estão se antecipando ao ciclo. “Elas aproveitam a menor concorrência por terrenos — que tiveram preços corrigidos em apenas 2% no semestre, bem abaixo da inflação — para formar bancos de terra”, afirma Carlos Alberto Costa, economista-chefe da Abrainc. A estratégia é clara: se a Selic cair para 12% até o fim de 2027, como projetam contratos futuros da B3, os projetos comprados hoje terão margens maiores.

O mercado de FIIs também reflete a aposta. Nesta semana, os fundos de tijolo (focados em imóveis prontos) acumulam valorização de 1,8%, enquanto os de papel (lastreados em CRIs) sobem 2,3%, segundo a Anbima. “O investidor está precificando a queda da Selic”, diz Renata Silva, analista da XP. A recomendação atual é para fundos de CRI com indexador IPCA, que se beneficiam tanto da inflação quanto da futura redução de juros.

Para quem planeja comprar imóvel, a dica dos especialistas é não esperar. “Se a taxa cair, os preços sobem rápido. Quem financia hoje a 13,75% pode fazer portabilidade em 2027 sem custos, por lei”, lembra Gustavo Ribeiro, advogado especializado em direito imobiliário. A portabilidade de crédito, regulamentada pelo Banco Central em 2025, já movimentou R$ 4,2 bilhões no primeiro semestre de 2026.

No Congresso, tramita o PL 3.456/2026, que propõe redução do IOF sobre operações de crédito imobiliário. Se aprovado, pode baratear em até 1,5% o custo efetivo do financiamento. A votação está prevista para agosto. Até lá, o mercado segue monitorando a ata do Copom, prevista para terça-feira (28), que pode sinalizar o ritmo de queda dos juros.