Selic a 12%: Como a taxa enxuga o crédito imobiliário e redefine o mercado em 2026

A decisão do Copom de manter a Selic em 12% ao ano, anunciada na última quarta-feira (8), não surpreendeu o mercado, mas seus efeitos sobre o setor imobiliário já são sentidos com força. Em julho de 2026, o crédito imobiliário com recursos da poupança – principal fonte para imóveis de médio padrão – registra queda de 22% na comparação com o mesmo mês de 2025, segundo dados da Abrainc. A razão é direta: com a taxa básica elevada, os bancos enxugam a oferta de crédito e elevam os spreads, tornando o financiamento mais caro e seletivo.

Para o comprador, o cenário se traduz em parcelas mais pesadas. Um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos, com taxa de 10,5% ao ano, exige prestação inicial de cerca de R$ 3.650 – valor 18% superior ao de dois anos atrás. Isso empurra uma parcela significativa da demanda para imóveis mais baratos ou para o aluguel. Dados do Secovi-SP indicam que o preço médio do metro quadrado na capital paulista recuou 1,5% em junho, primeiro movimento de queda após 18 meses de alta moderada.

As incorporadoras, por sua vez, estão repensando seus portfólios. Grandes grupos, como MRV e Cyrela, reduziram em 30% os lançamentos de imóveis de dois dormitórios na planta desde janeiro, focando em unidades compactas e de menor valor, que se enquadram melhor no teto do SFH. A estratégia busca manter a rotação de estoque em um ambiente de juros altos, onde a velocidade de vendas caiu para 4,2 meses de estoque, ante 3,1 meses no início de 2025, conforme a Anbima.

A inadimplência também preocupa. O índice de atrasos acima de 90 dias no crédito imobiliário subiu para 2,8% em maio, ante 2,3% em dezembro de 2025, segundo o Banco Central. Famílias que contrataram financiamento no pico da taxa Selic, entre 2024 e 2025, enfrentam dificuldades com o reajuste anual das parcelas pela TR e pelo IPCA, que corroem a renda. A FipeZap aponta que o aluguel residencial subiu 7,2% em 12 meses, empurrando quem não conseguiu comprar para o mercado de locação, que se torna mais disputado.

Para o investidor imobiliário, o momento exige cautela e foco em ativos com liquidez. Fundos imobiliários de tijolo, como os de lajes corporativas e shoppings, têm sofrido com a alta da taxa de juros, que eleva a concorrência do renda fixa. O Índice de Fundos Imobiliários da B3 (IFIX) acumula queda de 3,4% no semestre. Em contrapartida, os FIIs de papel, atrelados a títulos IPCA+, apresentam retorno real mais atraente, mas com risco de crédito maior.

A saída para quem pretende comprar imóvel próprio, neste momento, é alongar o prazo do financiamento e negociar taxas com múltiplos bancos. Com a Selic estável, a tendência é que o mercado de crédito se acomode em um novo patamar, mais restritivo, até que o ciclo de queda da taxa básica se concretize – o que o mercado futuro projeta para o primeiro trimestre de 2027. Até lá, a palavra de ordem é planejamento e paciência.