Selic a 11,75% derruba parcela do financiamento em R$ 412; veja se é hora de comprar

Quem está de olho na casa própria ganhou um respiro nesta semana. O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central cortou a Selic em 0,5 ponto percentual na quarta-feira, dia 16, levando a taxa básica de 12,25% para 11,75% ao ano — o quarto recuo consecutivo em 2026 e o menor patamar desde novembro de 2022. O movimento já começou a aparecer nas simulações de crédito imobiliário: nas principais instituições financeiras, a taxa efetiva para financiamento com recursos da caderneta de poupança caiu para a faixa de 10,2% a 10,8% ao ano, segundo levantamento do Secovi-SP divulgado hoje.

Na prática, a diferença no bolso é relevante. Um financiamento de R$ 400 mil em 30 anos, pelo sistema SAC, tinha parcela inicial de R$ 4.720 quando a Selic estava em 13,25% no início do ano. Nesta semana, com o novo patamar, a mesma operação sai por R$ 4.308 — queda de R$ 412 por mês, ou quase R$ 5 mil por ano. No sistema Price, a redução é um pouco menor, de R$ 388 mensais, mas se acumula ao longo do contrato e pode representar mais de R$ 70 mil de economia total até a quitação.

O repasse, porém, não é automático nem uniforme. Bancos públicos como Caixa e Banco do Brasil já anunciaram redução nas taxas a partir da próxima segunda-feira (21), enquanto instituições privadas dizem que vão avaliar o cenário antes de mexer nas tabelas. Procurada, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) informou que a expectativa é de que o volume de novas contratações cresça entre 12% e 15% no quarto trimestre, puxado justamente pela queda dos juros e pela estabilização da inflação, que rodou em 3,8% nos últimos 12 meses, dentro da meta perseguida pelo BC.

O mercado imobiliário já sente o efeito. Dados da FipeZap para agosto mostraram alta de 0,71% nos preços de venda residenciais nas 56 cidades monitoradas, a maior variação mensal desde março. Em São Paulo, o metro quadrado médio atingiu R$ 11.340; no Rio, R$ 10.980. Para Rafael Marques, economista da Anbima, o corte da Selic é um "divisor de águas" para o setor, mas não deve provocar uma corrida desenfreada. "O consumidor ainda está cauteloso com o endividamento das famílias, que segue em 48,2% da renda. O alívio nos juros ajuda, mas não resolve tudo", avalia.

Há, no entanto, um ponto de atenção que pode anular boa parte do ganho. Com a Selic mais baixa, a rentabilidade da poupança cai — e é justamente ela que financia a maior parte do crédito imobiliário no Brasil. Isso significa que, se a captação desacelerar, os bancos podem segurar a redução das taxas ou até elevá-las nos próximos meses. Segundo a Abrainc, o funding do setor já opera no limite em alguns bancos médios, o que explica a disparidade entre as ofertas. A recomendação de especialistas é clara: quem tem projeto de compra para 2026 deve simular em pelo menos três instituições e travar a taxa o quanto antes, já que o cenário segue volátil.

Para o investidor, a leitura é dupla. De um lado, a queda da Selic torna os títulos públicos menos atraentes e pode empurrar parte do capital para fundos imobiliários e para a construção civil, que historicamente se beneficiam de juros menores. Do outro, o crédito mais barato tende a aquecer a demanda por imóveis, o que pressiona os preços para cima — e quem espera demais pode pagar mais caro no metro quadrado. O Ifix, índice da B3 que reúne os FIIs, subiu 2,3% desde a sexta-feira passada, antecipando o movimento.

A próxima reunião do Copom está marcada para os dias 4 e 5 de novembro, e a expectativa majoritária no mercado, segundo o boletim Focus desta segunda-feira, é de mais um corte de 0,25 ponto, levando a Selic a 11,50%. Se confirmado, o financiamento imobiliário pode ficar ainda mais barato antes do fim do ano — mas o consumidor que esperar demais corre o risco de ver os preços dos imóveis subirem mais rápido do que a parcela cai. A dica é fazer as contas agora, com taxa travada, e não apostar em alívios maiores que podem não vir.