Selic a 11,25%: quanto sua parcela sobe se até dezembro?

Na quarta-feira (2 de setembro), o Copom elevou a Selic em 0,5 ponto percentual, para 11,25% ao ano, contrariando parte do mercado que esperava manutenção. Para o financiamento imobiliário, o efeito é direto: bancos já estão repassando a alta para as taxas de crédito com recursos da poupança, que respondem por cerca de 70% dos contratos com a Caixa. Em julho, o custo médio desse tipo de empréstimo estava em 10,3% a.a. — antes da decisão. Nesta semana, os primeiros balcões paulistas já precificam 10,8% para novos contratos.

O impacto real, porém, aparece na parcela final. Para um apartamento de R$ 500 mil financiado em 35 anos com entrada de 20%, cada 0,5 ponto na taxa eleva a prestação em cerca de R$ 180 no primeiro mês. Com a alta acumulada de 1 ponto até dezembro, a projeção de analistas do Itaú Unibanco é de que a parcela suba, em média, R$ 360. Na ponta do lápis, quem ainda não fechou o contrato pode acabar pagando até R$ 130 mil a mais pelo mesmo imóvel — considerando todo o prazo do financiamento.

O impacto já aparece no mercado secundário. De acordo com dados da Abrainc, divulgados na última segunda-feira (31 de agosto), as vendas de imóveis novos nas capitais brasileiras caíram 8% na comparação com o trimestre anterior. Em julho, o índice FipeZap de preços de imóveis anunciava alta de 0,4% no mês, mas a leitura desta semana já mostra uma desaceleração nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, onde os bancos aumentaram os juros mais rápido.

Para quem já tem contrato assinado, a boa notícia é que a maioria dos financiamentos são na modalidade prefixada ou com juros corrigidos anualmente. As novas prestações só vão refletir a Selic em 2027. Porém, quem possui contratos com a Caixa pela modalidade poupança e indexação semestral poderá sentir a mudança já em março do próximo ano. Especialistas ouvidos pelo Perspectiva recomendam acelerar a compra se o financiamento for aprovado antes da virada do trimestre.

Do lado do crédito, a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil anunciaram, nesta quinta-feira (3), que vão manter as linhas com recursos do FGTS para imóveis de até R$ 1,5 milhão sem repasse integral da alta. A medida vem após pressão do setor, que temia uma queda ainda maior nos lançamentos. Segundo o Secovi-SP, os lançamentos novos na capital paulista caíram 12% em agosto, puxados pela incerteza sobre os juros.

A expectativa para o próximo Copom, que ocorre nos dias 21 e 22 de setembro, é de nova alta de 0,5 ponto. Para o Banco Central, a inflação ainda preocupa: o IPCA-15 de agosto veio a 6,1% em 12 meses, acima da meta de 4,5%. Caso a projeção se confirme, a taxa terminal de 2026 pode chegar a 12% no fim do ano. Nesse cenário, o custo efetivo de um financiamento imobiliário — incluindo taxa de administração e seguros — pode ultrapassar 14% a.a., o que reduziria o poder de compra em cerca de 15% até dezembro.

Para quem está no mercado: a janela para financiar com juros menores ainda está aberta, mas por pouco tempo. Nossa recomendação é buscar aprovação de crédito imediata, com confirmação de taxa em contrato. Vale também comparar bancos públicos e privados: enquanto a Caixa segura a taxa com recursos do FGTS, bancos como Itaú e Santander estão mais sensíveis à curva de juros futuros e repassaram a alta integral em menos de 48 horas após o Copom.