Revelado: o plano da Prefeitura de SP para rezonear 42 bairros em 2027

A Prefeitura de São Paulo protocolou nesta semana, na Câmara Municipal, o projeto de revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) que promete rezonear 42 bairros da capital a partir de 2027. A proposta, que ainda passará por audiências públicas e votação em plenário, altera coeficientes de aproveitamento em áreas hoje classificadas como Zona de Centralidade (ZC) e Zona Mista (ZM), com impacto direto no preço do metro quadrado.

Segundo o texto obtido pela reportagem, as mudanças atingem principalmente distritos da Zona Leste, como Itaquera e São Mateus, e da Zona Norte, como Santana e Tucuruvi. Na prática, o coeficiente básico de 2,0 passará para até 3,5 em corredores de ônibus de média capacidade — o que permite construir prédios mais altos e adensar a região. Em contrapartida, áreas da Zona Oeste, como Pinheiros e Butantã, devem sofrer redução no potencial construtivo, gerando resistência de incorporadoras.

Estudo da consultoria Urban Systems, divulgado este mês, estima que a mudança pode elevar o valor de terrenos em até 30% nas regiões que ganharem potencial, enquanto áreas que perderem densidade podem registrar queda de até 20%. "É o maior impacto no zoneamento desde 2014", afirma o urbanista Caio Nogueira, ex-conselheiro do Conselho de Arquitetura e Urbanismo. Ele alerta que o processo de aprovação deve ser concluído até o primeiro semestre de 2027, mas que os efeitos já aparecem no mercado: contratos de opção de compra em bairros como o Brás e a Mooca tiveram alta de 15% no trimestre, segundo dados do Secovi-SP.

A gestão municipal defende que a revisão busca ampliar moradia perto do transporte, mas críticos apontam risco de expulsão da população de baixa renda. "Sem incentivos claros para HIS (Habitação de Interesse Social), a especulação pode acelerar", afirma a vereadora Luiza Almeida (PT), relatora do projeto na Comissão de Política Urbana. O texto original prevê contrapartidas, como a obrigatoriedade de doação de áreas para o Minha Casa Minha Vida Entidades, mas entidades de bairro dizem que são insuficientes.

No mercado financeiro, a notícia já movimenta os fundos imobiliários com exposição em São Paulo. Gestores de FIIs de desenvolvimento, como o Votorantim Developments e o CSHG Recebíveis, afirmam que a revisão cria janela de oportunidade em até 18 meses. "Projetos aprovados antes da nova lei ficam com 'direito de uso' do coeficiente antigo, um prêmio para quem conseguir os alvarás já", explica o analista Bruno Siqueira, da Guide Investimentos. Ele recomenda atenção aos distritos que perderão potencial, onde os preços podem corrigir para baixo.

O projeto ainda não tem data para votação, mas a previsão é que o trâmite completo leve de 8 a 12 meses. Para o investidor, o recado é claro: quem possui terrenos ou imóveis nos 42 bairros impactados precisa acompanhar as audiências públicas, que começam em outubro, na Câmara Municipal. A plataforma Gestão Urbana SP disponibiliza um mapa interativo com as zonas afetadas — mas é preciso correr: a especulação imobiliária já precifica o novo zoneamento, como mostra a disparada de negócios com terrenos na última semana, registrada pela FipeZap.