Reurb travada: 2,1 mi de imóveis sem registro em 2026; veja o risco

O sonho da casa própria esbarra na burocracia. Dados divulgados esta semana pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) indicam que 2,1 milhões de imóveis urbanos no Brasil ainda aguardam regularização fundiária, mesmo com a Reurb (Lei 13.465/2017) em vigor. O número representa um avanço tímido de 12% em relação ao trimestre anterior, mas ainda deixa milhões de famílias sem segurança jurídica.

O entrave não é técnico, mas político. Em Brasília, a disputa em torno da Reurb ganhou novos capítulos nesta semana, com a tramitação do Projeto de Lei 4.963/2026, que propõe alterações na lei original. De um lado, o governo defende a simplificação do processo para acelerar a titulação. De outro, prefeituras e cartórios pressionam por maior controle, temendo irregularidades e perda de arrecadação com ITBI.

Os números da Abrainc, divulgados no mês passado, mostram que a regularização fundiária impacta diretamente o mercado. Imóveis regularizados valorizam, em média, 35% em até dois anos, segundo estudo da FipeZap. Com 2,1 milhões de imóveis na fila, a conta é bilionária: são mais de R$ 350 bilhões em patrimônio que permanecem à margem do sistema financeiro, sem acesso a crédito e com alto risco de litígios.

A reclamação recorrente de prefeitos é a falta de recursos e de pessoal qualificado para processar os pedidos. Em São Paulo, a gestão municipal afirmou nesta semana que o programa de regularização beneficiou 12 mil famílias neste ano, mas a fila ainda tem 80 mil processos. 'O gargalo é a capacidade operacional das prefeituras, que não acompanhou o ritmo da demanda', avalia a urbanista Marina Senna, do Instituto de Planejamento Urbano de São Paulo.

Enquanto a disputa política se arrasta, os prejuízos se acumulam para o cidadão. Famílias que vivem em áreas irregulares não conseguem vender, herdar ou usar o imóvel como garantia de financiamento. No último Copom, o Banco Central manteve a taxa Selic em 12,75% ao ano, o que encarece o crédito e torna ainda mais distante a casa própria para quem não tem registro.

A expectativa é que o Congresso vote o novo marco da Reurb ainda neste semestre. Mas, para o advogado especialista em direito imobiliário, Hélio Ramos, o debate político pode atrasar qualquer avanço. 'A briga é por quem vai controlar o processo. Se não houver acordo, o prejuízo é de quem espera por um documento', alerta.

Para o investidor, o recado é claro: imóveis regularizados são ativos mais líquidos e valorizam mais. Ficar de olho nas cidades que avançam na Reurb pode ser uma estratégia de compra, como mostram os dados da FipeZap. Enquanto isso, a dica é pressionar os representantes políticos por uma solução — porque a regularização fundiária é, acima de tudo, uma questão de justiça social.