Reurb trava 43% dos processos de regularização fundiária na RMSP em julho

A regularização fundiária urbana, principal instrumento para garantir segurança jurídica a moradores de áreas informais, enfrenta neste mês de julho um gargalo inédito na Região Metropolitana de São Paulo. Dados compilados pela Secovi-SP e obtidos pelo Perspectiva Imobiliária indicam que 43% dos processos abertos desde janeiro de 2026 — um total de 1.847 áreas — estão travados na fase de anuência da Reurb-S, que exige manifestação da União sobre terrenos da SPU ou do Incra. O tempo médio de espera é de 14 meses, superior ao prazo legal de 180 dias.

A lentidão tem origem na disputa política em torno da Medida Provisória 1.250/2026, em tramitação no Congresso desde abril. O texto propõe que a União priorize a regularização de áreas ocupadas por famílias de baixa renda cadastradas no CadÚnico, mas condiciona a anuência à doação onerosa de terrenos para programas habitacionais municipais. Prefeitos da região metropolitana, reunidos na última quinta-feira com o Ministério das Cidades, classificaram a condição como "chantagem fundiária" e ameaçam judicializar os processos parados.

O impacto prático já é sentido. Em Guarulhos, 23 núcleos urbanos informais com cerca de 18 mil famílias aguardam o parecer da SPU desde fevereiro. A prefeitura local protocolou na semana passada um pedido de intervenção federal alegando que a demora viola o direito à moradia. Dados da Abrainc mostram que, no primeiro semestre de 2026, apenas 12% das áreas com potencial de regularização no país avançaram para a fase de registro em cartório — o menor índice desde a criação da Reurb, em 2017.

O presidente do Incra, em audiência pública na Câmara dos Deputados nesta segunda-feira, defendeu que a exigência de contrapartida é necessária para evitar especulação imobiliária. "Sem a doação, terrenos públicos regularizados viram ativo financeiro privado", afirmou. Já o Secovi-SP calcula que a paralisia pode gerar um passivo de R$ 4,2 bilhões em investimentos habitacionais não realizados no trimestre, considerando obras de infraestrutura e verticalização em áreas já reconhecidas como ZEIS.

Enquanto o Congresso não vota a MP, que perde validade em 1º de setembro, a saída encontrada por algumas prefeituras tem sido acelerar a Reurb-E (de interesse específico), modalidade voltada a áreas com maior valor imobiliário. Somente em São Paulo, 342 processos foram convertidos para essa via em julho, com anuência obtida em média 60 dias. Críticos apontam que a medida aprofunda a desigualdade: enquanto áreas nobres regularizam rápido, a periferia espera.

Para o investidor imobiliário, o cenário sinaliza cautela com ativos em zonas de transição fundiária. A FipeZap registrou em junho alta de 1,8% no preço de imóveis em bairros com Reurb-E concluída, contra estabilidade em áreas pendentes de Reurb-S. A recomendação de analistas da B3, em relatório distribuído nesta semana, é priorizar empreendimentos em terrenos com matrícula definitiva ou que já tenham a anuência da União.