Reurb trava 2,4 milhões de títulos e vira novo campo de batalha eleitoral

Um impasse político em Brasília está travando o maior programa de regularização fundiária urbana do país e transformando a disputa pela terra nas cidades em tema central da corrida eleitoral de outubro. Segundo levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) obtido com exclusividade nesta semana, 2,4 milhões de imóveis em áreas urbanas irregulares aguardam titulação definitiva no Brasil — e pelo menos 1,1 milhão de famílias correm risco de perder o prazo de adesão ao novo marco da Reurb, aprovado em 2025 e com regras de transição que se encerram em 30 de junho de 2027.

O gargalo é político, não jurídico. O pacote de três decretos que destravaria a análise automática de núcleos urbanos consolidados está parado desde julho na Casa Civil, após pressão de prefeitos de capitais que alegam perda de arrecadação de IPTU sobre áreas que passariam de "ocupação" para "propriedade plena". Nos bastidores do Congresso, a bancada ruralista e parte da Frente Parlamentar do Empreendedorismo defendem uma emenda que condiciona a titulação à comprovação de renda familiar — medida que, na prática, excluiria cerca de 480 mil famílias do programa, segundo cálculo da Confederação Nacional de Municípios (CNM).

Do outro lado, governadores do Nordeste e do Norte articulam um manifesto previsto para a próxima terça-feira (22) exigindo a edição imediata dos decretos. Os estados alegam que a demora já comprometeu R$ 3,7 bilhões em repasses do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social previstos para o ciclo 2026-2027. "Sem o decreto, o município não pode emitir a Certidão de Regularização Fundiária e o cidadão fica sem escritura, sem crédito, sem garantia", resume a presidente da CNM, que preferiu não se identificar antes da publicação do manifesto.

No mercado, o efeito é direto no bolso. Imóveis regularizados em áreas de Reurb registram valorização média de 34% no primeiro ano após a titulação, segundo a Fipezap — e passam a ser aceitos como garantia em financiamento habitacional. Hoje, cerca de 62% dos imóveis nessas áreas não podem ser usados como colateral em crédito, o que trava o acesso a linhas como o novo Pronampe Imobiliário, lançado em maio pelo Banco Central. Em São Paulo, a Secretaria Municipal de Habitação estima que 380 mil imóveis aguardam regularização, dos quais 92 mil já têm documentação técnica pronta e apenas dependem do aval federal.

O calendário eleitoral agrava o quadro. Com o primeiro turno marcado para 4 de outubro, nenhum dos dois campos quer assumir o desgaste de assinar um decreto que mexe com arrecadação municipal. A avaliação nos gabinetes é que a Reurb virou "tema de palanque com custo fiscal" — e o resultado é o pior possível: paralisia. Enquanto isso, o Supremo Tribunal Federal (STF) deve julgar em outubro a Ação Direta de Inconstitucionalidade 7.842, que questiona a constitucionalidade do prazo de transição do marco da Reurb. Se a corte derrubar o cronograma, os 2,4 milhões de títulos voltam à estaca zero.

Para o investidor pessoa física, a leitura é clara: a janela de compra de imóveis em núcleos em processo de regularização — hoje negociados com deságio médio de 28% frente ao metro quadrado regular da mesma região — pode se fechar ou se abrir de vez, dependendo de uma canetada. Quem aposta na titulação precisa acompanhar três datas: o manifesto dos governadores na próxima semana, o julgamento da ADI 7.842 em outubro e a votação da emenda na Câmara, prevista para novembro, depois do segundo turno. Até lá, o mercado segue precificando incerteza — e a terra urbana segue sendo, mais do que nunca, uma disputa política.