Reurb trava 1,2 milhão de títulos e vira novo campo de batalha no Congresso

A disputa política pela terra urbana voltou ao centro do Congresso nesta semana. O projeto de lei que reformula a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) — aprovado na Comissão de Desenvolvimento Urbano no último dia 16 — deve ir a plenário em outubro, e já divide prefeitos, construtoras, movimentos de moradia e o próprio Ministério das Cidades. Em jogo está o destino de 1,2 milhão de imóveis que, segundo levantamento da Abrainc divulgado neste mês, ainda aguardam titulação definitiva em áreas urbanas consolidadas.

O texto em tramitação altera pontos centrais da Lei 13.465/2017, que completou nove anos em julho. A proposta amplia o prazo para que municípios concluam os projetos de Reurb de interesse social, hoje travados em 38% das cidades que aderiram ao programa, segundo a Confederação Nacional de Municípios (CNM). Também muda a chamada "marcação de limites" e permite que áreas de ocupação antiga — anteriores a 2016 — sejam regularizadas sem exigência de contrapartidas adicionais de infraestrutura, o que construtoras e loteadoras criticam por abrir brecha para a grilagem urbana.

Para o setor produtivo, o risco é jurídico e financeiro. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) calcula que a insegurança fundiária já encarece o metro quadrado em bairros de periferia entre 12% e 18%, porque o comprador não consegue financiar imóvel sem matrícula regular. Em nota enviada ao Congresso na última terça-feira (16), a entidade pediu que a reforma preserve a exigência de estudo técnico e de compensação ambiental, defendida pelo Ministério Público Federal em parecer de agosto.

Do outro lado, prefeitos de regiões metropolitanas pressionam por prazo. Segundo a Frente Nacional de Prefeitos (FNP), somente na Região Metropolitana de São Paulo há 217 núcleos urbanos informais consolidados sem titulação, e a fila de processos na Justiça chega a oito anos. O argumento é que a Reurb é hoje a principal política habitacional de fato para famílias com renda até três salários mínimos, já que o Minha Casa Minha Vida não alcança a autoconstrução em áreas já ocupadas.

O Banco Central também entrou no debate. Em nota técnica anexada ao Relatório de Estabilidade Financeira do segundo trimestre, a autoridade monetária apontou que a titulação regular amplia a base de garantias imobiliárias e reduz o custo do crédito habitacional de longo prazo, hoje em média 10,7% ao ano segundo a Anbima. Na avaliação de analistas, cada 100 mil títulos emitidos poderiam destravar até R$ 8 bilhões em novas operações de crédito com garantia real.

O impasse deve se arrastar até a votação em plenário, prevista para as duas primeiras semanas de outubro. O relator, deputado que também preside a Frente Parlamentar da Habitação, sinalizou que aceita manter a exigência de contrapartidas, mas quer incluir um capítulo específico para regularização em áreas de risco, com remoção assistida. Movimentos sociais prometem acampamento em Brasília na semana da votação. Para o investidor pessoa física, o desfecho importa: títulos de imóveis regularizados tendem a valorizar entre 30% e 50% no primeiro ano após a matrícula, segundo série histórica da Fipezap para áreas de Reurb em Recife e Belo Horizonte.