Reurb trava 1,2 milhão de títulos e vira novo campo de batalha no Congresso

A regularização fundiária urbana voltou ao centro do jogo político em Brasília. Nesta semana, a Frente Nacional de Prefeitos (FNP) protocolou um manifesto no Congresso cobrando a votação da Medida Provisória 1.287/2026, que tramita desde 12 de agosto e está travada na Comissão de Constituição e Justiça da Câmara. O texto simplifica o Reurb — instrumento criado pela Lei 13.465/2017 — e permite que municípios emitam títulos de propriedade sem a necessidade de vistoria individual do Incra em áreas de até 15 módulos fiscais. Segundo a FNP, 1,2 milhão de famílias esperam a emissão do documento em 312 cidades.

O impasse envolve três ministérios e dois blocos partidários. De um lado, o Ministério das Cidades defende a urgência da matéria, argumentando que a não votação até 30 de setembro faz a MP caducar. Do outro, a bancada ruralista e parte do Centrão querem incluir no texto um dispositivo que amplia o prazo de usucapião especial urbana de cinco para oito anos — medida que, segundo parecer da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), pode atrasar em até 40% a titulação de áreas já mapeadas. O relator, deputado pelo União Brasil, apresentou novo parecer na terça-feira (15), mas a sessão foi esvaziada.

O impacto financeiro é bilionário. Levantamento da Secovi-SP obtido com exclusividade mostra que a não regularização de imóveis em 2026 já retirou R$ 4,8 bilhões da arrecadação municipal neste trimestre — valor que inclui IPTU, ITBI e taxas de licenciamento que deixam de ser cobradas. Só na Região Metropolitana de São Paulo, 186 mil imóveis em favelas e loteamentos irregulares permanecem fora do cadastro imobiliário. No Rio de Janeiro, a prefeitura estima 94 mil unidades sem matrícula, o que trava a expansão de redes de água e esgoto em 22 bairros da Zona Oeste.

A disputa também tem endereço eleitoral. Com as eleições municipais de outubro, prefeitos de capitais pressionam suas bancadas para que o Reurb avance antes do pleito. O prefeito de Belo Horizonte, que coordena o grupo de habitação da FNP, afirmou em nota que "cada mês de atraso significa 12 mil famílias sem escritura e sem acesso a crédito imobiliário". A Caixa Econômica Federal já sinalizou que, sem o título, não libera financiamento com garantia real para imóveis regularizáveis — o que hoje representa um mercado potencial de R$ 18,7 bilhões, segundo cálculo do Banco Central.

No Supremo Tribunal Federal, uma ação direta de inconstitucionalidade movida pelo PSOL questiona o artigo que dispensa licenciamento ambiental em núcleos urbanos consolidados. O julgamento estava pautado para o dia 10 de setembro, mas foi adiado após pedido de vista. A ministra relatora já sinalizou que pode modular os efeitos da decisão para preservar os títulos já emitidos, o que dá algum alívio a 78 municípios que concluíram seus planos de Reurb neste ano.

Enquanto o texto não avança, prefeituras usam brechas da lei atual para emitir Certidão de Regularização Fundiária (CRF) de forma emergencial. Levantamento da Anbima aponta que, mesmo com o impasse, 210 mil títulos foram emitidos no primeiro semestre de 2026, alta de 19% sobre igual período de 2025. A expectativa do mercado é que, se a MP for aprovada até o fim de setembro, o volume salte para 900 mil documentos até dezembro — o que destravaria uma cadeia de crédito, reformas e novos negócios imobiliários em periferias urbanas.

O desfecho depende de uma costura política que envolve o Palácio do Planalto, o presidente da Câmara e líderes partidários. Uma reunião está marcada para a próxima segunda-feira (21), e a FNP promete acampar no Congresso se não houver votação. Para investidores, o recado é claro: acompanhar a pauta do Reurb virou forma de antecipar valorização em bairros periféricos que, regularizados, tendem a registrar alta de até 28% no metro quadrado, segundo projeção da FipeZap.