Reurb trava 1,2 milhão de títulos e gleba bilionária vira leilão político

A disputa política em torno da regularização fundiária urbana (Reurb) ganhou um novo capítulo nesta semana. O substitutivo do projeto de lei que altera a Lei 13.465/2017 — a chamada Lei da Reurb — continua travado na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados, enquanto o Executivo pressiona pela votação de uma medida provisória que expira em outubro. O texto destravaria cerca de 1,2 milhão de títulos de propriedade em áreas ocupadas, segundo levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) obtido com exclusividade. O impasse opõe prefeituras, movimentos de moradia e o setor imobiliário, que enxerga na Reurb um filão de R$ 210 bilhões em glebas urbanas subutilizadas nas 27 capitais.

No centro da queda de braço está o artigo que permite a regularização de ocupações em áreas de preservação permanente (APPs) e faixas de domínio. O relator, deputado federal pelo bloco do Centrão, incluiu no parecer a possibilidade de Reurb-E (de interesse específico) para núcleos consolidados até dezembro de 2025 — um recorte temporal que, na prática, esvazia a competência municipal de definir o que é ocupação consolidada. "É uma transferência de poder da cidade para o cartório", resumiu o secretário de Habitação de uma capital do Sudeste, que pediu anonimato. O Ministério Público Federal já sinalizou que pode judicializar o trecho caso a redação atual seja aprovada.

O mercado imobiliário acompanha com atenção. Dados do Secovi-SP mostram que, apenas na cidade de São Paulo, 412 mil imóveis estão em situação irregular — 11% do estoque residencial. A regularização desses títulos pode destravar R$ 38 bilhões em crédito imobiliário represado, segundo estudo da Anbima divulgado neste mês. Incorporadoras com atuação em periferias, como a Tenda e a Direcional, já declararam em teleconferências que a Reurb é a principal alavanca de lançamentos para 2027. Ações do setor subiram 4,2% na B3 desde o início de setembro, na expectativa da votação.

Do outro lado, movimentos de moradia denunciam que a versão atual do texto facilita a grilagem digital. "O que está em jogo não é só o título, é o controle do território", afirmou uma liderança da União Nacional por Moradia Popular (UNMP), que organizou atos em oito capitais na última quinta-feira. A entidade aponta que 68% das áreas passíveis de Reurb estão em regiões com infraestrutura incompleta, o que empurraria o custo da urbanização para os próprios moradores. O Ministério das Cidades estima que a regularização plena exigiria R$ 54 bilhões em obras — valor que não está no Orçamento de 2027 enviado ao Congresso.

O calendário aperta. A medida provisória perde validade em 12 de outubro e, sem votação, volta a valer a regra anterior, que exige unanimidade dos confrontantes — na prática, um impeditivo para 90% dos processos, segundo a Abrainc. Prefeitos de 15 capitais assinaram carta aberta nesta semana pedindo celeridade. O presidente da Câmara prometeu pautar o substitutivo até o fim de setembro, mas líderes da base admitem que o quórum está comprometido pelas eleições municipais de outubro — que, por si só, transformaram a regularização fundiária em palanque em pelo menos 2.300 municípios.

Para o investidor, o desfecho define o preço do metro quadrado em bairros periféricos. Se a Reurb destravar, a oferta de imóveis formalizados cresce e o prêmio de risco embutido nos aluguéis dessas regiões tende a cair — estimativa da Fipezap aponta redução de 7% a 12% no valor do aluguel médio em áreas regularizadas nos primeiros 24 meses. Se travar, a disputa política empurra o problema para 2027 e mantém 1,2 milhão de famílias fora do mercado formal de crédito. É esse o bilhete que o Congresso tem na mão.