Reurb no Congresso: 2 milhões de imóveis presos; veja o que muda

Uma disputa política em Brasília pode decidir o futuro de cerca de 2 milhões de imóveis urbanos que hoje vivem na informalidade. Está em pauta, nesta semana, no Congresso, a revisão da Lei da Reurb (Regularização Fundiária Urbana), que promete acelerar a emissão de títulos de propriedade em áreas ocupadas de baixa renda — e também em bairros de classe média que cresceram sem escritura.

Segundo levantamento da Abrainc e do Secovi-SP, divulgado neste mês, o passivo de imóveis sem registro formal no país chega a 5,6 milhões de unidades, das quais 2,1 milhões estão em áreas urbanas consolidadas e poderiam ser regularizadas por meio da Reurb. O valor de mercado desses ativos é estimado em R$ 400 bilhões, um potencial de riqueza que hoje fica fora do sistema financeiro.

O ponto de tensão está no artigo que trata da legitimação fundiária em terrenos da União. Um grupo de parlamentares quer ampliar a possibilidade de regularização em áreas de marinha e terrenos federais, enquanto o Ministério das Cidades, sob nova gestão, resiste, alegando risco de grilagem e prejuízo ao patrimônio público. A proposta deve ser votada na próxima semana, mas já gera embates entre ruralistas, que querem estender benefícios a áreas rurais, e urbanistas, que defendem foco nas cidades.

No mercado, a expectativa é de um impacto imediato nos preços de imóveis em bairros periféricos de capitais como São Paulo e Rio de Janeiro. Estudo da Fipezap, atualizado no trimestre, mostra que regiões recém-regularizadas na zona leste paulistana valorizaram em média 23% nos 12 meses seguintes à emissão da escritura, contra 8% do entorno. Para o investidor, o risco regulatório se transforma em oportunidade: comprar em área com Reurb em andamento pode render mais do que o CDI, mas exige paciência e análise jurídica.

Enquanto a disputa política não se resolve, a orientação de especialistas é buscar o auto de demarcação urbanística e a legitimação junto à prefeitura. Dados do Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo indicam que, só em agosto, foram abertos 3.400 processos de Reurb na capital, um recorde do ano. A fila, porém, anda a passos lentos: o tempo médio de análise é de 18 meses, segundo a Corregedoria Geral da Justiça.

A aprovação da nova lei pode encurtar esse prazo pela metade, ao permitir que prefeituras usem um rito simplificado para áreas de até 500 metros quadrados. Mas o texto ainda precisa vencer a resistência na Câmara, onde a bancada da agropecuária tenta incluir a regularização de imóveis rurais sem limites de módulos fiscais — o que, na avaliação de técnicos, poderia estimular a grilagem de terras da União.

Para quem quer se antecipar, a dica é monitorar os projetos de lei que tramitam na Comissão de Desenvolvimento Urbano e acompanhar as atas das prefeituras. Em cidades como Fortaleza e Belém, prefeituras já usam a Reurb para entregar títulos em mutirões, com mutuários recebendo a escritura em até 90 dias. O cenário é de oportunidades, mas o desfecho político desta semana pode mudar tudo.