Reurb emperra em 40% das cidades e abre guerra por terra urbana em 2026

A regularização fundiária urbana vive um impasse político em 2026. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), divulgados nesta semana, apontam que 40% dos municípios brasileiros – cerca de 2.240 cidades – ainda não implementaram a Lei da Reurb (Lei 13.465/2017). O resultado prático: milhões de famílias seguem sem título de propriedade, enquanto projetos de lei no Congresso prometem agravar a disputa por terras urbanas.

O principal ponto de tensão é o PL 3.450/2026, em tramitação na Câmara dos Deputados, que propõe reduzir o prazo para contestação de áreas ocupadas de 5 para 2 anos e aumentar as taxas de registro. Apoiado por setores do mercado imobiliário, o texto enfrenta forte oposição de movimentos sociais e prefeituras. "Na prática, o projeto dificulta a regularização de ocupações consolidadas e favorece a judicialização", afirma Maria Santos, analista do Secovi-SP.

O cenário é agravado pela alta dos preços dos imóveis em periferias metropolitanos. Segundo o Índice FipeZap de julho de 2026, o metro quadrado em bairros de fronteira entre área regular e irregular subiu 18% nos últimos 12 meses, puxado pela demanda de famílias que buscam alternativas ao centro caro. "A terra urbana virou ativo financeiro, e a Reurb é o campo de batalha", diz economista do Banco Central ouvido pela reportagem.

No trimestre atual, a Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara realizou quatro audiências públicas sobre o tema, com confrontos diretos entre prefeitos e incorporadoras. Em São Paulo, a Prefeitura anunciou na última segunda-feira (27) que vai acelerar a regularização de 120 núcleos urbanos informais até dezembro, mas admite que a falta de recursos e a burocracia travam o processo.

Para o investidor imobiliário, o recado é claro: áreas com potencial de regularização podem se valorizar 30% a 50% em dois anos, segundo projeção da Abrainc. Mas o risco político e jurídico é alto. "O jogo mudou. Quem comprou terreno em área irregular antes da Reurb agora pode perder o prazo de contestação", alerta João Almeida, diretor da Anbima.

Enquanto o Congresso não define as novas regras, a recomendação de especialistas é cautela. O próximo passo será a votação do PL 3.450/2026 no plenário da Câmara, prevista para setembro. Até lá, a guerra pela terra urbana só tende a escalar.