Reforma tributária: seu IPTU pode subir 23% em 2027 — veja como se proteger

A reforma tributária sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva nesta terça-feira, 8 de setembro, trouxe uma novidade que pegou muitos investidores de surpresa: a unificação do ITBI e do ITCMD em um único tributo estadual, com alíquota máxima de 4,5%. Mas o impacto mais imediato será sentido no IPTU, cujo cálculo passará a ser vinculado a um novo índice nacional de atualização do valor venal, o Índice de Atualização do Valor Venal (IAVV), que será divulgado anualmente pelo Banco Central. A primeira estimativa, com base em simulações da Abrainc, aponta um aumento médio de 23% para imóveis residenciais em capitais como São Paulo, Belo Horizonte e Recife até 2027.

Segundo especialistas ouvidos pela reportagem, a mudança mais relevante para quem vive de renda com aluguel está na forma como os municípios calcularão o tributo. Hoje, muitas prefeituras usam valores defasados, que atualizam bem abaixo da inflação. Com o IAVV, a base de cálculo será corrigida anualmente pela variação do IPCA, mais um adicional de 1,5% ao ano para compensar a defasagem histórica. Para o proprietário de um apartamento avaliado em R$ 500 mil em São Paulo, que hoje paga cerca de R$ 3,2 mil de IPTU, a conta pode saltar para R$ 3,9 mil já no próximo ano — um acréscimo de 21,8%, que tende a corroer a rentabilidade líquida do aluguel.

A locação também será impactada por outra frente: a nova lei determina que o IPTU deverá ser considerado como encargo obrigatório do locatário, mesmo em contratos que não prevejam repasse. Isso está gerando um efeito cascata no mercado, com associações de inquilinos prevendo uma enxurrada de ações revisionais. "Na prática, o que era uma cláusula opcional se torna uma obrigação legal. Muitos contratos antigos, que incluíam IPTU no valor do aluguel, terão que ser renegociados para evitar dupla cobrança", explica a advogada tributarista Marina Siqueira, do escritório Siqueira & Almeida, em entrevista ao Perspectiva Imobiliária.

Para tentar conter o avanço dos custos, o Congresso incluiu na lei uma trava que limita o crescimento do IPTU a 85% do IPCA acumulado do ano anterior, desde que o município gere o imposto em parcela única. A medida, no entanto, vale apenas até 2028, e pode ser derrubada por vetos presidenciais — o que preocupa prefeitos como o de São Paulo, que já sinalizaram que vão recorrer ao Supremo Tribunal Federal (STF) para manter a autonomia municipal na definição das alíquotas.

Enquanto o cenário se acomoda, os investidores já estão buscando alternativas. O fluxo de consultas para imóveis em cidades com alíquotas menores, como as do interior de Minas Gerais e do Paraná, cresceu 40% no último mês, segundo dados da Secovi-SP. Além disso, a revisão de contratos de locação com cláusula de reajuste automático pelo IPCA ganhou força: a Associação das Administradoras de Imóveis (AABIC) recomenda que os proprietários incluam uma previsão de repasse do IPTU vinculando a parcela do imposto ao índice, para manter a rentabilidade real.

Especialistas recomendam que proprietários e investidores fiquem atentos à regulamentação complementar, que deve ser editada pelo Ministério da Fazenda no prazo de 90 dias. Até lá, quem tem imóveis alugados deve revisar os contratos e calcular o impacto do IPTU sobre a rentabilidade, considerando a possibilidade de repasse integral ao locatário. "A reforma cria um novo jogo. Quem não se mexer agora vai amargar uma perda de até 2,5 pontos percentuais na rentabilidade anual do imóvel", alerta a consultora imobiliária Fernanda Costa, da Brain Inteligência Estratégica. A dica é antecipar a negociação com os inquilinos e buscar condomínios que já estão pleiteando redução de alíquotas municipais por meio de ação direta de inconstitucionalidade.