Reforma tributária: saiba quanto você pode pagar a mais de IPTU já em 2027

A reforma tributária, promulgada no início deste semestre, começa a mostrar seus efeitos práticos para o setor imobiliário. A mudança na base de cálculo do IPTU e a unificação de tributos sobre transações, como o ITBI, prometem alterar o bolso de proprietários e inquilinos já no próximo ano. Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária estimam que, em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro, o IPTU possa subir entre 3% e 5% acima da inflação já em 2027, dependendo da atualização das plantas genéricas de valores.

O principal vilão, segundo análises divulgadas nesta semana pela Abrainc e pelo Secovi-SP, é a nova sistemática de atualização monetária dos imóveis. Com a extinção gradual de benefícios fiscais e a adoção de um valor venal mais próximo do mercado, municípios terão mais liberdade para revisar os tributos. "Na prática, o contribuinte que comprou um imóvel há cinco anos e viu a valorização do bairro pode ser surpreendido por um IPTU bem maior já no primeiro ano de vigência", explica a advogada tributarista Mariana Teles, do escritório Teles & Associados.

Para o ITBI, a reforma unificou o imposto sobre a transmissão de bens imóveis, o que pode reduzir alíquotas em algumas cidades, mas também acabar com brechas que permitiam economia em operações societárias. "Quem planeja vender ou transferir imóveis para holdings deve redobrar a atenção. A nova lei estadual que regulamenta a cobrança, sancionada no mês passado, muda as regras do jogo", alerta o consultor imobiliário Ricardo Nunes. Em São Paulo, a alíquota máxima do ITBI pode cair de 6% para 4%, mas a base de cálculo será mais rígida.

No mercado de locação, a reforma promete impactos indiretos. Com o IPTU maior, proprietários tendem a repassar o custo aos aluguéis, pressionando o índice de reajuste. Segundo o último relatório do FipeZap, divulgado nesta semana, o aluguel residencial já subiu 1,2% no trimestre, puxado justamente pela expectativa de aumento de tributos municipais. "O repasse é quase automático em contratos com reajuste anual. O inquilino que renovar contrato neste semestre pode sentir um aumento de até 8% no valor final", projeta a economista-chefe da Secovi-SP, Patrícia Almeida.

Outro ponto polêmico da reforma é a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirá o ISS e o ICMS. Para o setor de construção e incorporação, a alíquota padrão do IBS, definida na semana passada pelo Senado, ficou em 26,5%. Isso deve encarecer novas obras e, consequentemente, o valor de lançamentos imobiliários. "O impacto na incorporação pode ser de até 4% no custo final do imóvel, dependendo do município", estima a Abrainc, em nota técnica divulgada ontem.

Para quem pretende comprar ou financiar um imóvel, a dica é antecipar as negociações. "Quem conseguir fechar o contrato de compra e venda até dezembro deste ano ainda poderá ser beneficiado pelas regras antigas de ITBI, que em muitas cidades são mais vantajosas", orienta o advogado especialista em direito imobiliário, Carlos Menezes. Já para os proprietários de imóveis alugados, a recomendação é revisar os contratos e prever cláusulas de repasse de tributos com limites claros, evitando surpresas no reajuste anual.

A reforma tributária é uma realidade, e seus efeitos sobre o setor imobiliário serão sentidos gradualmente, mas começam já em 2027. Ficar atento às mudanças na legislação municipal e buscar orientação especializada são passos fundamentais para proteger o seu patrimônio e o seu orçamento. O Perspectiva Imobiliária continuará acompanhando os desdobramentos e trará novas análises assim que novos detalhes forem divulgados pelo Congresso e pelas prefeituras.