Reforma tributária redefine cálculo do IPTU e ITBI; locadores buscam alternativas

A reforma tributária aprovada no fim de 2025 começa a mostrar efeitos concretos sobre a tributação imobiliária neste mês de julho. As novas regras para IPTU e ITBI, que unificaram a base de cálculo ao valor de mercado via cadastro técnico atualizado dos municípios, já impactaram o bolso dos proprietários. Dados do Secovi-SP divulgados nesta semana indicam que 73% das capitais brasileiras já aplicaram a nova metodologia, resultando em aumento médio de 8% no IPTU de junho em relação a maio.

O ITBI, por sua vez, teve sua alíquota máxima fixada em 4% pela lei complementar, mas a base de cálculo agora é o valor venal de referência, calculado com base em dados de mercado fornecidos por plataformas digitais integradas. Na cidade de São Paulo, a prefeitura estima que a arrecadação do ITBI cresceu 12% no primeiro semestre de 2026, puxada também pelo aquecimento das vendas de imóveis usados — alta de 5% em relação ao mesmo período de 2025, segundo a Abrainc.

No mercado de locação, a reforma trouxe incertezas. O texto aprovado não alterou diretamente o IR sobre aluguéis, mas o aumento do IPTU tem sido usado como justificativa para reajustes acima do IGP-M, que acumula alta de 3,2% nos últimos 12 meses. Uma pesquisa do Creci-SP com 1.200 imobiliárias, divulgada ontem, mostra que 62% dos contratos de locação residencial em São Paulo tiveram cláusula de reajuste atrelada ao IPTU, com repasse integral do aumento.

Para locadores comerciais, o cenário é mais complexo. A reforma eliminou a cumulatividade de PIS/Cofins sobre aluguéis, mas muitos contratos de longo prazo não preveem repasse automático. Em shopping centers, por exemplo, o Secovi estima que 40% dos lojistas já pediram revisão de aluguel com base na nova carga tributária. A diretora jurídica da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping, em entrevista ao canal do Portal Perspectiva Imobiliária, afirmou que 'a tendência é de judicialização se não houver acordo nos próximos 60 dias'.

A tramitação no Congresso continua: nesta semana, a Comissão de Finanças da Câmara discute um projeto de lei que permite aos municípios descontos progressivos no IPTU para imóveis que mantenham contratos de locação com valor abaixo do teto do programa Minha Casa Minha Vida. A proposta, relatada pelo deputado Pedro Paulo (PSD-RJ), tem apoio da Frente Parlamentar de Habitação, mas enfrenta resistência da Frente Municipalista, que alega perda de arrecadação.

Para quem investe em imóveis, a dica dos analistas é revisar contratos de locação já neste terceiro trimestre, incluindo cláusulas claras de repasse de tributos. Também vale avaliar o regime tributário: para pessoas físicas com mais de um imóvel, a opção pelo lucro presumido pode compensar o aumento do IPTU, desde que a receita de aluguéis supere R$ 4,8 milhões ao ano. Já para fundos imobiliários, a reforma trouxe alívio: a tributação sobre dividendos caiu de 20% para 15%, conforme dados da B3 de junho.