Reforma tributária: IPTU progressivo e ITBI elevado podem desestimular locação em SP e RJ
Nova regulamentação aprovada nesta semana no Congresso altera alíquotas dos dois impostos municipais. Especialistas projetam aumento de 15% no custo da locação em 2026. Entenda os efeitos.
A reforma tributária aprovada pelo Congresso Nacional em 22 de julho de 2026 introduziu mudanças significativas na base de cálculo do IPTU e do ITBI, com impactos diretos no mercado de locação de imóveis. A nova legislação, sancionada pelo presidente nesta quarta-feira (26/07), prevê alíquotas progressivas para o IPTU — que podem chegar a 2,5% do valor venal — e um ITBI fixo de 4% para imóveis acima de R$ 1,5 milhão.
Dados do Secovi-SP divulgados nesta sexta-feira (24/07) indicam que, apenas na cidade de São Paulo, 38% dos imóveis residenciais enquadrados como alto padrão (acima de R$ 2 milhões) terão aumento médio de 22% no IPTU em 2027. Já o ITBI elevado para transações imobiliárias pode reduzir a liquidez de vendas, pressionando o aluguel — já que proprietários tendem a repassar o custo aos inquilinos.
De acordo com simulação do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre-FGV), o efeito combinado dos dois tributos pode elevar o valor dos aluguéis em até 15% nos próximos 12 meses nas capitais do Sudeste. “O locador, diante de um IPTU mais caro e da dificuldade de vender o imóvel devido ao ITBI alto, tende a incluir esses custos no contrato de locação”, explica economista da Abrainc ouvido pela reportagem.
A Associação Brasileira de Locação de Imóveis (ABLI) já protocolou, nesta segunda-feira (27/07), um pedido de revisão das alíquotas junto ao Ministério da Fazenda. A entidade argumenta que a medida pode desestimular a oferta de imóveis para aluguel, agravando o déficit habitacional em cidades como Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Dados da FipeZap mostram que o preço médio do aluguel residencial nessas cidades subiu 1,8% apenas em junho, ante 0,9% em maio.
Para investidores imobiliários, a recomendação é revisar contratos em andamento e considerar cláusulas de reajuste atreladas ao IPTU. “Quem tem imóvel em fundo de recebíveis deve ficar atento à nova carga tributária, pois pode comprimir o rendimento dos cotistas”, alerta analista da B3. O mercado já precifica uma correção de 5% a 8% nos yields de FIIs de tijolo até o fim do trimestre.
A reforma ainda prevê a unificação de impostos sobre herança e doação (ITCMD), mas o impacto direto sobre IPTU e ITBI já é sentido. Proprietários e inquilinos devem se preparar para negociações mais complexas nos próximos meses. Acesse o portal e confira calculadora de impacto tributário personalizada para seu imóvel.
