Reforma tributária: IPTU, ITBI e locação sob nova regulação em 2026

Nesta semana, o Congresso Nacional aprovou o último decreto regulamentador da reforma tributária, sancionado pelo presidente na última segunda-feira. A norma, que entra em vigor em 1º de agosto, altera regras do IPTU e do ITBI, além de tributar indiretamente a locação de imóveis.

Pelo novo texto, o IPTU passa a ser calculado com base no valor venal de mercado atualizado anualmente — antes, muitos municípios usavam defasagens de até cinco anos. A medida deve elevar a carga tributária sobre imóveis em regiões valorizadas, como bairros nobres de São Paulo e Rio de Janeiro. Segundo a Secretaria da Fazenda de São Paulo, a previsão é de aumento médio de 12% no IPTU da capital paulista em 2027.

O ITBI, por sua vez, agora segue alíquota máxima de 4% fixada em lei complementar, mas com possibilidade de progressão conforme o valor do imóvel. Municípios como Belo Horizonte e Porto Alegre já anunciaram novos patamares para o segundo semestre. A Abrainc estima que o custo total da compra de imóveis novos pode subir até 1,5% com as novas regras.

No segmento de locação, a reforma elimina a possibilidade de dedução do IPTU pago pelo locador como despesa operacional para pessoa física — antes permitida até o limite de 40% do aluguel. Isso deve encarecer os contratos de aluguel em até 3%, segundo projeção do Secovi-SP. O Banco Central, em nota técnica divulgada ontem, alertou que o impacto inflacionário pode ser sentido no IPCA de serviços de moradia já a partir do trimestre atual.

Especialistas consultados recomendam que proprietários e inquilinos revisem contratos com cláusulas de reajuste atreladas ao IPTU. A FipeZap, em relatório de junho, apontou que os aluguéis já subiram 0,8% acima da inflação nos últimos três meses, parcialmente antecipando os efeitos. A expectativa é que o mercado se ajuste ao longo de 2026 e 2027, com possível migração para contratos mais longos que diluam os novos custos.

Para investidores imobiliários, o momento exige atenção: imóveis comerciais em regiões centrais podem sofrer com a alta do IPTU, enquanto residenciais de alto padrão tendem a ser mais impactados pelo ITBI progressivo. A Anbima orienta diversificar em fundos imobiliários (FIIs) com exposição a imóveis de menor valor unitário, que terão menor carga tributária relativa.

Em resumo, a reforma tributária de 2026 traz mudanças concretas para o bolso de proprietários e inquilinos. Acompanhar as novas regras municipais e revisar contratos são passos essenciais neste semestre.