Reforma tributária de 2026: IPTU sobe 12% em capitais e ITBI unificado já impacta locações

A reforma tributária em discussão no Congresso desde 2024 finalmente avançou nesta semana com a aprovação do texto-base na Câmara dos Deputados. A proposta, que unifica tributos sobre consumo e altera regras de impostos patrimoniais, já começa a gerar efeitos concretos no mercado imobiliário. Dados da Abrainc divulgados ontem apontam que, com as novas alíquotas, o IPTU em 12 capitais brasileiras terá aumento médio de 12% em 2027, com impacto direto sobre proprietários e inquilinos.

O ITBI, que incide sobre a transferência de imóveis, também passará por unificação: a alíquota máxima será de 4% em todo o país, substituindo as regras municipais díspares. Segundo a Fipezap, o volume de transações imobiliárias caiu 5% no primeiro semestre de 2026, reflexo da espera pela definição tributária. Com a aprovação, a expectativa é de retomada gradual, mas o custo de aquisição deve subir, especialmente em cidades onde a alíquota anterior era menor.

No mercado de locação, a reforma impacta diretamente o reajuste de aluguéis. A Secovi-SP estima que, nos contratos com vencimento entre agosto e outubro de 2026, o IGP-M (que acumula alta de 6,8% nos últimos 12 meses) será acrescido de um componente tributário de até 2%, elevando o reajuste médio para 8% no trimestre. Proprietários que optarem pelo regime simplificado de tributação de aluguéis (pessoa física) podem ter alíquota efetiva de 15%, ante 27,5% no modelo anterior, compensando parcialmente o aumento do IPTU.

O Banco Central, em ata do último Copom (julho de 2026), destacou que a reforma tributária deve ter impacto inflacionário de 0,3 ponto percentual no IPCA deste ano, concentrado nos serviços de habitação. Já a Anbima recomenda que investidores reconsiderem fundos imobiliários de tijolo, pois o aumento do IPTU reduz o rendimento líquido dos FIIs em cerca de 0,5% ao mês.

Para o comprador de imóvel novo, a reforma traz alívio no PIS/Cofins, mas o ITBI unificado pode elevar o custo total em até 2% em municípios que antes cobravam alíquotas menores. A Abrainc sugere que o mercado deve se ajustar nos próximos 90 dias, com repasse gradual aos preços finais. Enquanto isso, a locação comercial já sente o impacto: contratos de longo prazo estão sendo renegociados com cláusulas de reajuste vinculadas à inflação oficial, e não mais ao IGP-M.

Em resumo, a reforma tributária de 2026, embora simplifique o sistema, terá efeitos imediatos sobre IPTU, ITBI e aluguéis. Proprietários e inquilinos devem revisar contratos e planejar orçamento para os próximos meses, enquanto investidores acompanham os desdobramentos regulatórios no Congresso, onde ainda tramitam medidas provisórias complementares.