Reforma tributária de 2026: como as novas regras afetam IPTU, ITBI e contratos de locação

A reforma tributária sancionada no último dia 30 de junho já está gerando efeitos concretos no mercado imobiliário brasileiro. As mudanças no IPTU, ITBI e na tributação da locação de imóveis entraram em vigor em 1º de julho, e os primeiros impactos começam a ser sentidos por proprietários, inquilinos e investidores.

No caso do IPTU, a reforma alterou a sistemática de cálculo ao permitir que os municípios adotem alíquotas progressivas com base no valor venal do imóvel, sem necessidade de lei específica. Segundo a Associação Brasileira de Municípios (ABM), cerca de 30% das capitais já sinalizaram que devem reajustar a alíquota média dos imóveis de alto padrão — entre R$ 1,5 milhão e R$ 3 milhões —, que poderá subir de 1,2% para até 2,5% em 2027. A prefeitura de São Paulo, por exemplo, já anunciou estudo para aplicar a nova regra a partir de janeiro de 2027, o que deve impactar diretamente o custo de manutenção de imóveis de luxo na capital paulista.

O ITBI, tributo municipal sobre a transmissão de imóveis, também passou por uniformização. A reforma definiu alíquota máxima de 4% para todo o país, acabando com a disparidade entre municípios. Em cidades como Santos e Campinas, onde a alíquota era de 2%, o teto não deve gerar aumento; já em Brasília, que cobrava 3,5%, o limite de 4% abre espaço para reajuste. Especialistas do Secovi-SP avaliam que a medida pode elevar o custo de aquisição em até 1 ponto percentual em algumas regiões, mas traz previsibilidade para o comprador. Dados do Itaú Unibanco mostram que, nas duas primeiras semanas de julho, o volume de escrituras lavradas no DF cresceu 12% na comparação com junho, possivelmente em antecipação a aumentos futuros.

Nos contratos de locação, a reforma alterou a tributação sobre os rendimentos de aluguel para pessoas físicas. A partir de agora, o valor recebido mensalmente passa a ser tributado com alíquota progressiva de 15% a 27,5%, sem a possibilidade de optar pelo regime simplificado do Carnê-Leão. A medida, segundo a Associação Brasileira de Locadores (ABL), deve reduzir a rentabilidade líquida para pequenos investidores. Em simulação da Abrainc, um imóvel alugado por R$ 3.000 mensais, que antes gerava rendimento líquido de aproximadamente R$ 2.700 após descontos, agora terá retorno de R$ 2.400, considerando a alíquota de 20% (faixa média). Para contratos já vigentes, a regra vale a partir do próximo reajuste anual, mas a maioria dos locadores já estuda repassar o aumento ao inquilino.

A reforma também trouxe inovações para a tributação de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Os rendimentos distribuídos mensalmente, antes isentos para pessoas físicas até determinado limite, agora serão tributados à alíquota de 15% sobre o valor que exceder 6% do patrimônio líquido do fundo por ano. A Anbima estima que, até o fim de 2026, a arrecadação com essa medida atinja R$ 8 bilhões, o que deve pressionar a rentabilidade dos FIIs de papel e híbridos. Nos primeiros 15 dias de julho, o índice IFIX recuou 2,3%, segundo a B3, refletindo a incerteza dos investidores.

Na avaliação do Banco Central, os efeitos sobre o mercado de crédito imobiliário ainda são incertos. A autoridade monetária, em ata do último Copom (15 de julho), destacou que a reforma pode reduzir a demanda por imóveis de alto padrão nos próximos meses, mas também tende a aumentar a formalidade nas transações. O BC alertou que a elevação de custos tributários pode ser compensada, em parte, pela simplificação de processos, o que beneficiaria o mercado de médio prazo.

Para o investidor pessoa física, a recomendação dos analistas é clara: reavalie contratos de locação em vigor, negocie cláusulas de reajuste e considere a migração para imóveis enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, cujo IPTU permanece com alíquotas reduzidas. A reforma tributária de 2026 está apenas começando a mostrar seus efeitos — e quem se antecipar às mudanças pode evitar surpresas no próximo ano.