Reforma tributária corta ITBI em 40% e trava reajuste do IPTU acima da inflação

A Câmara dos Deputados aprovou nesta semana, por 312 votos a 148, o texto-base da regulamentação da reforma tributária que mexe diretamente no bolso de quem tem imóvel. O projeto estabelece duas mudanças centrais: limita o reajuste anual do IPTU à variação da inflação medida pelo IPCA e unifica a cobrança do ITBI em todo o país, com alíquota máxima de 2% sobre o valor venal — hoje, em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro, o imposto chega a 3% e 3,5%, respectivamente.

Na prática, a mudança no ITBI pode derrubar o custo de compra de um imóvel de R$ 700 mil em cerca de R$ 10.500 nas cidades que cobram acima do novo teto. Em São Paulo, onde a alíquota efetiva média é de 3%, o comprador passaria a pagar R$ 14 mil em vez de R$ 21 mil. O relatório final, assinado pelo deputado relator, prevê um período de transição de 24 meses, com cobrança unificada a partir de janeiro de 2028.

A outra ponta da reforma atinge o IPTU. O texto veda reajustes reais acima do IPCA e obriga os municípios a publicar a planta de valores a cada quatro anos, com revisão obrigatória aprovada por lei municipal. Municípios que descumprirem ficam impedidos de receber transferências voluntárias da União. Segundo levantamento da FipeZap, o IPTU médio nas 20 maiores cidades brasileiras subiu 9,8% em 2025, muito acima dos 4,2% de inflação do período — um descompasso que a nova regra tenta corrigir.

Para o mercado de locação, o efeito é indireto, mas relevante. Proprietários que hoje repassam o aumento do IPTU ao inquilino via reajuste de aluguel perdem esse argumento. A Abrainc estima que 38% dos contratos de locação residencial em vigor tenham cláusula de repasse do imposto. Com o teto, o repasse anual fica limitado à inflação, o que deve aliviar o bolso de quem aluga: em um imóvel de R$ 2.800 mensais, a economia projetada é de até R$ 1.400 por ano.

O setor imobiliário reagiu de forma dividida. A Secovi-SP comemorou a previsibilidade, mas alertou para o risco de queda na arrecadação municipal e, por consequência, menos investimento em infraestrutura urbana. Já a Anbima vê com bons olhos a padronização do ITBI, que reduz insegurança jurídica em operações de securitização e fundos imobiliários. O texto ainda precisa passar pelo Senado, onde deve enfrentar resistência da bancada municipalista.

Nos bastidores, a avaliação é de que o Senado deve manter o teto do IPTU, mas pode flexibilizar a regra do ITBI para municípios com baixa arrecadação. A votação está prevista para outubro, e o mercado já precifica a aprovação. Para o investidor, o recado é claro: imóveis em cidades com alíquota de ITBI acima de 2% tendem a ficar relativamente mais baratos na transição — e contratos de locação antigos precisam ser revisados antes de 2028.