Reforma Tributária: Alíquota de FIIs sobe para 22,5% e dividendos entram na mira do Congresso

O Congresso Nacional avançou nesta semana com a reforma tributária, pegando o mercado imobiliário de surpresa. Na sessão de terça-feira (14), a Câmara dos Deputados aprovou o aumento da alíquota do Imposto de Renda sobre Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de 20% para 22,5%, com vigência prevista para 1º de agosto de 2026. A medida, inserida no Projeto de Lei 3.456/26, pegou investidores de plantão: segundo a B3, os FIIs movimentaram R$ 18,7 bilhões no primeiro semestre deste ano, e a alta da tributação pode reduzir a rentabilidade líquida em até 2 pontos percentuais.

Paralelamente, a Comissão de Assuntos Econômicos do Senado retomou nesta quinta-feira (16) a discussão sobre a tributação de dividendos para pessoas físicas. A proposta em análise prevê alíquota de 15% sobre dividendos recebidos acima de R$ 60 mil anuais, com isenção para valores inferiores. O texto, que deve ir a plenário em agosto, tem gerado forte reação da Frente Parlamentar do Empreendedorismo, que estima que a medida pode reduzir em 12% os investimentos em imóveis comerciais no trimestre atual.

Para o investidor de FIIs, o cenário de curto prazo é de pressão. Com a alíquota mais alta, a distribuição de rendimentos líquidos caiu de 0,80% ao mês para 0,74% ao mês na média dos fundos de tijolo, segundo levantamento da Abrainc divulgado nesta semana. Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária recomendam cautela: “A migração para fundos de papel, que podem ter estrutura tributária diferenciada, é uma alternativa, mas é preciso avaliar cada caso”, afirma o presidente da Associação Brasileira de Fundos de Investimento (ABFII), em nota enviada ao portal.

No campo dos dividendos de ações, a indefinição no Congresso trava decisões de alocação. O Banco Central, em seu último Copom (15 de julho), cortou a Selic para 10,25% ao ano, o que torna a renda fixa menos atraente e reforça a busca por renda variável. No entanto, a possibilidade de tributação de dividendos pode redirecionar fluxos para FIIs — mas com a nova alíquota, o benefício líquido é incerto. Dados da Anbima mostram que, em junho, os fundos imobiliários captaram R$ 2,8 bilhões, 23% menos que em maio, reflexo direto das incertezas fiscais.

Na Câmara, o relator do projeto de reforma, deputado João Silva (PT-SP), defende que o aumento da alíquota de FIIs é compensatório para equalizar a carga tributária com outros investimentos. Já o mercado reage: a Receita Federal estima arrecadar R$ 4,3 bilhões adicionais em 2026 com a medida. Para o investidor que busca renda passiva, a recomendação prática é rebalancear a carteira com foco em fundos de crédito imobiliário (CRI), que podem se beneficiar de regras transitórias.

A tramitação não para por aí. Na próxima semana, o Senado deve votar o destaque que pode alterar a alíquota para 20% novamente. Enquanto isso, o mercado de imóveis físicos sente o reflexo: a venda de imóveis comerciais caiu 5% em junho, ante maio, conforme o Secovi-SP. A conclusão dos analistas é de que o momento exige diversificação e atenção às votações. O investidor de FII precisa acompanhar de perto o calendário legislativo para evitar surpresas no fechamento do trimestre.