Câmara aprova novo marco do aluguel: fiador eletrônico e multa reduzida a 5%

A Câmara dos Deputados aprovou, na noite desta sexta-feira (17), o substitutivo ao Projeto de Lei 4.276/2023, que altera pontos centrais da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O texto agora segue para sanção presidencial e, segundo o relator, deputado Sérgio Souza (MDB-PR), deve vigorar a partir de setembro de 2026.

Entre as mudanças aprovadas, a multa rescisória para contratos de longo prazo — hoje limitada a três meses de aluguel — cai para no máximo 5% do valor total do contrato nos primeiros 12 meses. O objetivo, segundo a Frente Parlamentar de Habitação, é desestimular a migração para aluguéis de curta temporada (Airbnb), que cresceram 340% no Brasil desde 2022, segundo dados da Associação Brasileira de Aluguel por Temporada (ABALT).

Outra novidade é a criação do "fiador eletrônico", uma garantia digital que pode ser emitida por bancos, seguradoras ou fintechs. O mecanismo utiliza blockchain para registro de contratos e promete reduzir o tempo de análise de crédito de 3 dias para 2 horas, de acordo com simulações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). O Deputado Souza afirmou que a medida "deve baratear o custo do aluguel em até 12%" para locatários sem fiador físico.

A nova lei também dispensa a vistoria presencial na entrega do imóvel, permitindo que seja feita por vídeo com geolocalização e timestamp. O Secovi-SP calcula que isso pode reduzir em 40% o tempo de vacância, hoje estimado em 45 dias em São Paulo, de acordo com a pesquisa de julho do FipeZap.

A aprovação ocorre em meio a um mercado aquecido: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), do FipeZap, acumula alta de 9,2% nos 12 meses até junho de 2026, contra 7,8% do IPCA no mesmo período. Especialistas ouvidos pela Perspectiva Imobiliária avaliam que a modernização da lei deve dar mais segurança jurídica para locadores e ampliar a oferta de imóveis para locatários.

"A portabilidade de garantias é o ponto mais inovador", afirma Maria Fernanda Cardoso, sócia do escritório Cardoso & Advogados. "A partir de agora, um seguro fiança contratado para um imóvel poderá ser transferido para outro, sem novo processo de análise, desde que o valor do aluguel não ultrapasse 30% da renda do locatário." A regra valerá para contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2026.

Para o consumidor, a multa reduzida pode ser vantajosa em cenários de mobilidade geográfica. Segundo o IBGE, 23% dos brasileiros trocaram de município nos últimos dois anos. Com a nova multa, o custo de romper um contrato de R$ 2.000 mensais com 36 meses de duração cairia de R$ 6.000 para R$ 3.600 no primeiro ano.

A sanção presidencial é esperada para as próximas duas semanas. O mercado imobiliário acompanha de perto: a B3 registrou alta de 1,8% no índice de ações de incorporadoras nesta sexta, revertendo a baixa da semana.