Reforma tributária: alíquota de FII sobe 2,5% e divide o Congresso nesta semana

A proposta de reforma tributária que tramita no Congresso ganhou novos contornos nesta semana e voltou a acender o alerta dos investidores de fundos imobiliários. O relatório apresentado na terça-feira (4) prevê uma alíquota de 17,5% sobre os rendimentos distribuídos por FIIs, contra os atuais 15%, um aumento de 2,5 pontos percentuais que já mobiliza representantes do setor e parlamentares.

A mudança, inserida no substitutivo do deputado Reginaldo Lopes (PT-MG), ainda precisa ser votada na Comissão de Constituição e Justiça e no plenário da Câmara, mas o texto já é tratado como uma das principais fontes de atrito entre o governo e a frente parlamentar do mercado imobiliário. Em nota técnica divulgada na quarta-feira (5), a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) estimou que, caso a alíquota seja confirmada, a carga tributária sobre os FIIs pode reduzir em até 12% a rentabilidade líquida dos cotistas de fundos de tijolo, especialmente os voltados a renda urbana e logística.

Para o investidor pessoa física, o impacto é direto no contracheque mensal. Quem recebe, por exemplo, R$ 10 mil em dividendos de FIIs por mês passaria a desembolsar R$ 1.750 em impostos, ante R$ 1.500 atuais, uma diferença de R$ 250 mensais que, em um ano, soma R$ 3 mil a menos no bolso. O advogado tributarista Leonardo Castelo Branco, sócio do escritório Castro & Associados, destaca que o percentual pode ser ainda maior caso a reforma vincula a cobrança ao regime de lucro presumido de algumas empresas do setor. "A discussão não é apenas sobre o dividendo, mas sobre a base de cálculo que pode incluir ganhos de capital na venda de cotas, o que tornaria o investimento menos atrativo", afirmou em entrevista ao Perspectiva Imobiliária.

O movimento no Congresso também reflete uma disputa política mais ampla. Na última quinta-feira (30), a Frente Parlamentar do Mercado Imobiliário, liderada pelo deputado Celso Sabino (União-PA), protocolou uma emenda que propõe manter a alíquota em 15% para FIIs com mais de 300 cotistas e que tenham pelo menos 80% dos ativos em imóveis prontos. A proposta, que conta com o apoio de 214 assinaturas, será analisada na comissão especial antes da votação final. Já o líder do governo na Câmara, deputado José Guimarães (PT-CE), defendeu o texto original, argumentando que o aumento é necessário para compensar a desoneração da cesta básica, incluída na mesma reforma.

Especialistas apontam que, além da tributação, a reforma pode alterar o cenário de emissões no segundo semestre. Dados da B3, divulgados no início desta semana, mostram que as ofertas de FIIs somaram R$ 14,7 bilhões entre janeiro e julho, um crescimento de 22% em relação ao mesmo período de 2025, mas o ritmo desacelerou nas últimas semanas, com apenas três emissões em agosto. Para o analista da Suno Research, Lucas Mussi, o mercado já está precificando o risco de uma mudança retroativa. "Se o Congresso aprovar uma alíquota maior sem uma transição clara, a tendência é um reprecificação imediata das cotas, principalmente dos fundos de papel, que são sensíveis à variação da taxa de juros", disse.

O texto que vai a plenário também prevê a tributação de dividendos de empresas listadas, hoje isentos para pessoa física, com alíquota de 10%. Segundo cálculos do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), a medida pode gerar uma arrecadação adicional de R$ 42 bilhões por ano, valor que o governo pretende usar para ampliar o programa de crédito habitacional Minha Casa, Minha Vida. O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, declarou em coletiva na segunda-feira (3) que a reforma é "prioridade inegociável" e que a votação deve ser concluída até 30 de agosto.

Para o investidor que deseja se posicionar, a recomendação de profissionais ouvidos pela reportagem é revisar a carteira antes da votação final, considerando fundos com maior prazo de maturação e contratos atípicos que possam mitigar o impacto tributário. "A incerteza é o maior inimigo. Quem tem FIIs deve buscar diversificação e acompanhar os desdobramentos voto a voto", orienta a planejadora financeira Célia Regina, da Planejar. O Perspectiva Imobiliária continuará monitorando as próximas etapas da reforma e trará atualizações assim que o texto for protocolado no plenário.