Reforma tributária: alíquota de FII pode subir a 20% e tributação de dividendos divide Congresso

A disputa em torno da tributação de investimentos imobiliários e de dividendos ganhou novos contornos nesta semana. No último dia 21 de julho, a Câmara dos Deputados aprovou, por 278 votos a 154, o Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2026, que estabelece nova alíquota de 20% para rendimentos de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Fundos de Investimento em Cadeias Agroindustriais (Fiagros). A proposta, que substitui a isenção vigente desde 1993, gerou forte reação do mercado imobiliário e de investidores pessoa física.

De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), a mudança pode reduzir em até 12% a captação de recursos via FIIs no segundo semestre de 2026. Em nota, a entidade estima que cerca de 2,8 milhões de cotistas pessoa física serão afetados. Atualmente, os FIIs respondem por aproximadamente R$ 210 bilhões em patrimônio listado na B3. No primeiro semestre, a captação líquida foi de R$ 32 bilhões, queda de 8% ante igual período de 2025, reflexo da expectativa da mudança.

Paralelamente, o Senado iniciou nesta terça-feira (28) a discussão do PL 2.357/2026, que propõe tributar dividendos acima de R$ 50 mil mensais com alíquota de 15%. A proposta, de autoria do senador Renan Calheiros (MDB-AL), visa compensar a redução da alíquota do Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) de 25% para 22%, já aprovada no primeiro trimestre. O relator, senador Angelo Coronel (PSD-BA), sinalizou que pode ampliar a faixa de isenção para R$ 60 mil, como forma de evitar rejeição no plenário.

A reação do mercado foi imediata. O índice IFIX, que reúne os principais FIIs negociados na B3, caiu 2,3% na última quarta-feira (22), acumulando perda de 4,1% no mês. Gestoras como BTG Pactual e XP já anunciaram que podem reduzir a distribuição de rendimentos para adequar a tributação. “Se aprovada, a alíquota de 20% torna os FIIs menos atrativos frente a títulos de renda fixa, especialmente com a Selic em 10,25% ao ano”, afirma Carlos Alberto de Souza, analista da Suno Research.

No Congresso, a articulação é intensa. A Frente Parlamentar do Agronegócio (FPA) defende a manutenção da isenção para Fiagros, enquanto a Frente Parlamentar do Empreendedorismo (FPE) pressiona pela rejeição da tributação de dividendos. O presidente da Câmara, deputado Arthur Lira (PP-AL), afirmou que a proposta dos FIIs pode ser revista se houver acordo no Senado. Já no Ministério da Fazenda, o secretário-executivo, Gabriel Galípolo, defendeu em audiência pública que a reforma é necessária para simplificar o sistema e aumentar a arrecadação em R$ 38 bilhões anuais.

Para o investidor, o cenário exige cautela. Especialistas recomendam diversificar entre FIIs de tijolo e papel, além de considerar fundos imobiliários internacionais (offshore) para mitigar o impacto da nova tributação. A aprovação final deve ocorrer até outubro, antes das eleições presidenciais de novembro. Acompanhe a cobertura completa no Perspectiva Imobiliária.