Programa Minha Casa 2.0: R$ 120 bilhões e 1,2 milhão de casas até 2028

O governo federal anunciou nesta semana o Programa Minha Casa 2.0, um pacote de R$ 120 bilhões para construir 1,2 milhão de unidades habitacionais até 2028. A medida, que substitui o antigo Minha Casa Minha Vida, foi detalhada em coletiva no Palácio do Planalto e promete atender famílias com renda de até R$ 4.500, com juros subsidiados de 4% ao ano e entrada facilitada pelo FGTS. Segundo o Ministério das Cidades, a meta é reduzir em 20% o déficit habitacional brasileiro, estimado em 5,8 milhões de moradias pela Fundação João Pinheiro.

O programa chega em um momento de desaceleração do crédito imobiliário. Dados da Abrainc/Fipezap mostram que, no acumulado de 2026, os lançamentos residenciais caíram 7,2% na comparação anual, enquanto o índice de preços de venda subiu 8,9% em 12 meses, acima da inflação. A equipe econômica aposta que o novo pacote vai reaquecer a construção civil, setor que responde por 6,3% do PIB e emprega 2,8 milhões de trabalhadores formais, segundo o Caged.

Para o setor imobiliário, a notícia é ambígua. Grandes incorporadoras como MRV, Direcional e Cury, que já operam no segmento popular, devem se beneficiar diretamente. A MRV informou que estuda ampliar seu banco de terrenos em 15% para atender à demanda. Por outro lado, especialistas alertam para o risco de pressão sobre os preços de imóveis usados nas periferias, onde a oferta de crédito pode superar a capacidade de produção. "O programa é bem-vindo, mas sem controle pode repetir distorções do passado, como sobrevalorização de terrenos e execuções fiscais", avalia Luiz França, economista da Fipe.

O financiamento do pacote ainda depende de aprovação no Congresso. O governo quer usar parte dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Orçamento da União, mas enfrenta resistência da oposição, que critica o impacto fiscal. O projeto de lei deve ser votado até outubro, e a Caixa Econômica Federal já sinalizou que precisa de pelo menos R$ 30 bilhões em garantias para operar as linhas. Nos bastidores, a equipe econômica trabalha para incluir o programa no arcabouço fiscal sem estourar o teto de gastos.

Enquanto isso, estados e municípios correm para se habilitar. São Paulo anunciou que vai complementar o programa federal com R$ 8 bilhões para infraestrutura em novos bairros, e o Rio de Janeiro promete isenção de ITBI para os beneficiários. A expectativa é que as primeiras contratações saiam ainda em novembro, mas a burocracia pode atrasar o cronograma. "A grande questão é a execução. O dinheiro existe, mas a máquina pública precisa ser eficiente", diz Maria Clara Santos, presidente do Secovi-SP.

Para o investidor pessoa física, o Minha Casa 2.0 pode abrir oportunidades em FIIs de papel e em ações de incorporadoras focadas na baixa renda. Analistas da XP recomendam cautela com fundos de tijolo expostos a regiões periféricas, que podem sofrer com a concorrência dos novos empreendimentos. Já o mercado de imóveis usados deve sentir o efeito da maior oferta de crédito, com potencial de valorização em bairros próximos aos novos conjuntos. O Banco Central, por sua vez, monitora o risco de inadimplência, que fechou agosto em 3,1% no crédito imobiliário, estável na comparação anual.

O sucesso do programa depende de três fatores: velocidade na aprovação legislativa, capacidade de execução das construtoras e controle da inflação de custos. Se tudo correr bem, a construção civil pode crescer 4,5% em 2027, segundo projeções da CBIC. Caso contrário, o país pode repetir erros do passado e criar um novo ciclo de endividamento das famílias. Acompanhe os próximos capítulos: a votação na Câmara está marcada para a última semana de setembro.