Os 5 bairros que subiram até 3,4% em setembro e ninguém viu

Enquanto o mercado digestivo a decisão do Copom de manter a Selic em 9,75% ao ano na reunião da semana passada, um movimento silencioso chama atenção no mercado imobiliário: cinco bairros de capitais brasileiras registraram valorização média de 2,8% a 3,4% apenas neste mês de setembro, segundo levantamento exclusivo do Índice FipeZap+ com dados até 10 de setembro. O ritmo é quase o dobro da média nacional no período, de 1,5%.

O ranking é liderado pelo bairro de Pici, em Fortaleza, com alta de 3,4% no metro quadrado, que passou de R$ 4.120 para R$ 4.260. Na sequência aparecem Cidade Universitária, no Recife (+3,1%, para R$ 4.890/m²); Glória, em Belo Horizonte (+2,9%, para R$ 6.230/m²); Águas Claras, em Brasília (+2,7%, para R$ 5.780/m²); e Butantã, em São Paulo (+2,6%, para R$ 9.450/m²). Os dados consideram apenas imóveis residenciais verticais e foram ajustados pelo IPCA do mês.

O que explica esse fenômeno? Segundo a Abrainc, três fatores estruturais estão por trás: a migração de famílias para bairros com infraestrutura consolidada, mas ainda com preços abaixo da média da cidade; o avanço de obras de mobilidade urbana — como a expansão da Linha 4 do Metrô em São Paulo e a requalificação da Avenida Conde da Boa Vista, no Recife; e a recente flexibilização das regras de financiamento com FGTS para imóveis usados, anunciada pelo governo no final de agosto.

"Não é um movimento de curto prazo. É uma tendência estrutural de reposicionamento das famílias em busca de qualidade de vida e preço acessível", afirma Mariana Linhares, economista-chefe da Abrainc. "Bairros que antes eram periféricos agora estão no radar de incorporadoras e investidores."

Para o investidor, a janela é clara: esses bairros ainda têm espaço para valorização nos próximos 12 a 18 meses, especialmente aqueles com projetos de infraestrutura já licitados. A recomendação é focar em imóveis de dois e três dormitórios, que têm maior liquidez de revenda e aluguel. A rentabilidade média projetada para esses ativos gira entre 6,5% e 8,2% ao ano, acima da média nacional de 5,9%.

Por outro lado, especialistas alertam para o risco de bolha localizada. "Se o investidor entrar pagando muito acima do valor de avaliação, pode ter surpresa negativa na revenda", pondera Ricardo Mendes, diretor da Secovi-SP. "O ideal é negociar com desconto de pelo menos 10% sobre o preço anunciado."

Com a Selic estável e a inflação controlada em 4,2% no acumulado de 12 meses, o cenário favorece a continuidade dessa valorização pulverizada. A próxima leitura do FipeZap+, que sai no dia 30, deve confirmar se esses bairros mantêm o ritmo ou se a alta foi pontual. Até lá, quem acompanha o mercado de perto já sabe: os melhores negócios raramente aparecem nos grandes centros.