Novo marco do aluguel: Câmara aprova fim da multa de 3 aluguéis para quebra de contrato

A Câmara dos Deputados aprovou nesta quarta-feira (29) o substitutivo ao Projeto de Lei 4.851/25, que reforma o marco legal do aluguel residencial e comercial no Brasil. O texto, que segue para sanção presidencial, altera pontos centrais da Lei do Inquilinato (8.245/91) que estavam em vigor desde 1991.

A principal mudança é a redução da multa por quebra antecipada de contrato. Atualmente, o locatário paga até 3 aluguéis proporcionais ao prazo restante. Pela nova regra, a multa máxima será de 1 aluguel, independentemente do tempo de contrato. Segundo o relator, deputado Ricardo Salles (Novo-SP), a medida busca dar mais mobilidade ao inquilino e estimular contratos mais longos, com prazo mínimo de 24 meses.

Outro ponto polêmico é a criação de um reajuste anual automático. O inquilino poderá escolher, no ato da locação, se o índice será o IPCA (medido pelo IBGE) ou o IGP-M (FGV). Caso não haja escolha, o IPCA será o padrão. Para contratos em andamento, a regra vale a partir de janeiro de 2027. O Secovi-SP estima que 60% dos contratos atuais usam IGP-M, que acumulou alta de 8,2% nos últimos 12 meses, contra 5,1% do IPCA.

A proposta também obriga o fiador a ser notificado com 30 dias de antecedência em caso de inadimplência, medida que, segundo a Abrainc, deve reduzir em 15% o número de ações judiciais de despejo. O presidente da Câmara, Arthur Lira (PP-AL), afirmou que a matéria tramitou em regime de urgência e que o texto final “equilibra os interesses de locadores e locatários”.

Para o mercado, as mudanças geram incertezas. A Fipecrifi, que acompanha o mercado de locações, calcula que a redução da multa pode diminuir o rendimento dos fundos imobiliários de recebíveis de aluguel em até 4% este ano. Já a Associação Brasileira de Locatários (ABL) comemorou: “O inquilino ganha mais poder de barganha e menos risco de endividamento.”

Na prática, o consumidor deve ficar atento às novas regras de reajuste e multa. Especialistas recomendam revisar contratos atuais e, para novas locações, negociar cláusulas mais flexíveis. O projeto segue para sanção da Presidência em até 15 dias úteis.