Nova regra do FGTS Futuro reduz em R$ 1.400 a parcela do seu apartamento

O governo federal publicou nesta quinta-feira (30) a medida provisória que amplia o FGTS Futuro, programa que usa depósitos futuros do Fundo de Garantia como parte do pagamento do financiamento imobiliário. Pela nova regra, o teto do valor financiável sobe de R$ 350 mil para R$ 500 mil para imóveis novos, e o prazo máximo de utilização do benefício passa de 120 para 240 parcelas. Segundo o Ministério do Trabalho, a mudança pode reduzir em até R$ 1.400 o valor da prestação mensal para famílias com renda de até R$ 4,4 mil.

A ampliação foi desenhada para destravar o mercado diante da alta dos preços. Dados divulgados nesta semana pelo Índice FipeZap mostram que o metro quadrado nos grandes centros subiu 1,2% só em julho, acumulando alta de 11,8% em 12 meses. Em São Paulo, o preço médio do m² atingiu R$ 11.240, inviabilizando o uso do FGTS Futuro no formato anterior, que limitava o valor do imóvel em R$ 350 mil. Com o novo teto, imóveis na faixa de R$ 500 mil — que correspondem a cerca de 60% dos lançamentos nas capitais, segundo a Abrainc — voltam a ser alcançáveis para famílias de renda média.

A medida chega em um momento de juros ainda elevados. O Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a Selic em 12,5% ao ano na reunião da semana passada, o que mantém os financiamentos caros. Levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) aponta que a taxa média dos contratos com recursos do FGTS está em 9,9% ao ano, mais de dois pontos acima da média de 2024. Segundo o economista da consultoria Brain, André Castello Branco, o FGTS Futuro ampliado funciona como um subsídio disfarçado: "O mutuário usa o depósito que a empresa fará no Fundo para reduzir o saldo devedor, e isso alivia o fluxo de caixa agora, mas reduz o saldo do FGTS lá na frente."

A MP precisa ser votada no Congresso em até 120 dias. No entanto, o Ministério do Trabalho já publicou portaria fixando as regras operacionais, e a Caixa Econômica Federal confirmou que começará a aceitar contratos com a nova modalidade a partir de 1º de setembro. Na prática, quem assinar o contrato após essa data poderá optar por usar até 20% do valor do imóvel via FGTS Futuro, com o restante financiado pela Caixa. Um simulador disponível no site do banco mostra que, para um imóvel de R$ 450 mil financiado em 420 meses, a parcela cai de R$ 3.800 para R$ 2.400 no primeiro ano.

A expectativa do setor é de um impacto imediato nas vendas. A pesquisa Sondagem Imobiliária, da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e da Abrainc, divulgada na última segunda-feira, apontou que 68% das incorporadoras pretendem lançar novos projetos no segundo semestre, ante 51% no mesmo período do ano passado. Para o vice-presidente de Financiamento da Abrainc, Luiz Antônio França, a medida é um aceno para a classe média, que foi a mais afetada pelo encarecimento do crédito. "É a primeira vez que o FGTS Futuro é usado como política de estímulo à demanda em larga escala", afirma.

Especialistas ressalvam, porém, que o mutuário precisa avaliar o custo de oportunidade. Ao usar o FGTS Futuro, o trabalhador deixa de acumular um patrimônio que poderia ser usado para aposentadoria ou emergências. Além disso, o saldo do Fundo que serviu como garantia pode ser bloqueado em caso de inadimplência. A recomendação é usar o benefício apenas se a parcela comprometer menos de 30% da renda familiar líquida. Com a nova regra, o comprometimento médio dos mutuários elegíveis cai de 34% para 26%, segundo cálculos da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac).

A medida provisória também cria um fundo garantidor para operações com FGTS Futuro, com aporte inicial de R$ 2 bilhões do Tesouro Nacional. O objetivo é reduzir o risco para a Caixa e permitir a redução dos juros em até 1 ponto percentual para quem usar o programa. O Ministério da Fazenda estima que a medida gere até 150 mil novas contratações de financiamento nos próximos 12 meses, injetando R$ 24 bilhões na economia. O texto segue agora para análise de uma comissão mista no Congresso, com relatoria prevista para o fim de agosto. Até lá, as incorporadoras já podem anunciar condições especiais atreladas à nova regra, mas o contrato só poderá ser assinado após a publicação da portaria da Caixa.