Nova regra do FGTS Futuro pode elevar financiamento em 35% já em setembro

O governo federal publicou nesta semana a medida provisória que amplia o uso do FGTS Futuro no financiamento imobiliário, mas com um custo adicional. A nova regulamentação, assinada na última terça-feira, permite que trabalhadores usem até 30% do saldo futuro do fundo como garantia, contra 20% anteriores, porém eleva os juros do crédito em até 2 pontos percentuais para compensar o maior risco dos bancos.

Segundo a Abrainc, a medida pode impulsionar as vendas de imóveis no segundo semestre, com projeção de alta de 12% nas unidades financiadas até dezembro. No entanto, o economista-chefe da associação, Marcos Tadeu, alerta: "O aumento dos juros pode reduzir o poder de compra do trabalhador em até 15%, dependendo do perfil da renda". O Copom, que se reúne na próxima semana, deve manter a Selic em 10,5% ao ano, o que não ameniza o impacto.

Para quem está pensando em comprar um imóvel, a conta muda. Um financiamento de R$ 300 mil, em 30 anos, com a nova regra, teria parcela inicial de R$ 2.850, cerca de 20% maior do que antes. Por outro lado, o uso do FGTS Futuro reduz a entrada necessária, o que pode ser vantajoso para quem não tem poupança. "O problema é que o trabalhador compromete renda futura, e se perder o emprego, pode ficar inadimplente", explica o advogado especialista em direito imobiliário, Carlos Mendes.

A medida ainda precisa ser aprovada pelo Congresso em até 120 dias, mas já vale a partir de 1º de setembro. A Caixa Econômica Federal, principal agente do programa, estima que 2,3 milhões de trabalhadores poderão ser beneficiados no primeiro ano. O setor de construção civil, que responde por 7% do PIB, comemora, mas pede cautela: "Qualquer mudança brusca pode desequilibrar o mercado", afirma o presidente do Secovi-SP, Paulo Amaral.

Em meio ao debate, especialistas recomendam simular as condições antes de fechar contrato. A nova regra não é obrigatória, quem preferir pode continuar com o modelo antigo. "O importante é comparar o custo total do financiamento com e sem o FGTS Futuro", orienta o planejador financeiro CFP, Ricardo Almeida. Dados da FipeZap mostram que o preço médio do metro quadrado em São Paulo subiu 1,2% em julho, puxado pela demanda aquecida.

Para o governo, a medida é parte do pacote para destravar a economia, mas a oposição critica o aumento dos juros. "É uma conta que o trabalhador paga mais cara", diz o deputado federal Pedro Santos (PT-SP), membro da comissão que analisará a MP. A votação está prevista para setembro, e a pressão do setor produtivo é grande para aprovar o texto sem alterações.

No fim, a decisão é do consumidor. Se você tem renda estável e planeja ficar no emprego, a nova regra pode ser uma porta de entrada para a casa própria. Mas se a segurança é prioridade, a velha modalidade ainda é a mais previsível. Acompanhe os dados do Banco Central e as próximas reuniões do Copom para tomar a melhor decisão.