Nova regra do FGTS Futuro em 30 dias: quem perde no financiamento

A partir de 1º de outubro, entra em vigor a nova regulamentação do FGTS Futuro, que muda a forma como o saldo do fundo pode ser usado como garantia em financiamentos imobiliários. A medida, publicada nesta semana pelo Conselho Curador do FGTS, impacta diretamente quem pretende comprar imóvel com entrada reduzida ou complemento de renda.

De acordo com a Caixa Econômica Federal, o novo cálculo reduz em até 12% o valor que pode ser comprometido com o FGTS Futuro em contratos do Minha Casa, Minha Vida. Para o mercado, a mudança vai encarecer a parcela média em R$ 187 para famílias que usam o benefício, segundo simulação da Abrainc divulgada na última terça-feira.

A regra vale para novos financiamentos e também para quem já tem contrato assinado mas ainda não usou o benefício. Segundo o Banco Central, o FGTS Futuro respondeu por 23% dos financiamentos com recursos do fundo no primeiro semestre de 2026, e a nova regulamentação deve reduzir esse percentual para 15% até o fim do ano.

O governo justifica a mudança como uma forma de proteger o trabalhador do superendividamento. Em nota, o Ministério do Trabalho afirmou que o limite anterior permitia comprometer até 35% da renda, e agora o teto cai para 30%, alinhado às regras do crédito consignado. A medida também cria um teto de R$ 2.500 para o valor mensal do FGTS Futuro, que antes não tinha limite.

Para quem está pensando em financiar nos próximos meses, a orientação é fechar o contrato antes de 1º de outubro para garantir as condições atuais. “A janela é curta, mas ainda dá tempo de aproveitar o desconto maior”, afirma o diretor da ABCP, Ricardo Amaral. Ele destaca que os bancos privados devem adotar a nova regra já em setembro, e que a Caixa deve seguir a mesma linha até o fim do mês.

No trimestre atual, o volume de financiamentos com FGTS Futuro cresceu 8% em relação ao trimestre anterior, impulsionado pelo aumento do teto do MCMV em maio. Mas, com a nova regra, a tendência é de desaceleração. A FipeZap aponta que o preço médio do imóvel subiu 1,2% em agosto, e a redução no poder de compra pode pressionar ainda mais o mercado para baixo.

Para especialistas, a medida é um acerto para evitar o endividamento, mas exige atenção do comprador. “Quem usa o FGTS Futuro para somar renda precisa recalcular o valor do imóvel”, alerta a planejadora financeira Célia Leão. Ela recomenda simular com a nova regra e considerar outras linhas, como o financiamento com recursos da poupança, que ainda não têm limite de comprometimento.

A nova regulamentação também abre espaço para o debate sobre o uso do FGTS como garantia em outros tipos de crédito, como o consignado. O Conselho Curador deve discutir em novembro uma proposta que permite usar o saldo do fundo para amortizar dívidas, o que pode reaquecer o mercado imobiliário no próximo ano.