Nova lei do inquilinato reduz prazo de despejo para 15 dias; 1,2 mi de contratos sob risco

O Congresso Nacional aprovou nesta terça-feira (28) a Medida Provisória 1.345/26, que altera pontos centrais da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). A nova regra reduz de 60 para 15 dias o prazo para despejo de inquilinos inadimplentes em contratos de locação residencial e comercial. Segundo dados da Abrainc, cerca de 1,2 milhão de contratos ativos no país poderiam ser enquadrados na nova sistemática já a partir de agosto.

A MP também institui o Índice Nacional de Atualização de Aluguéis (INAA), calculado pelo Banco Central com base na inflação de serviços e no IPCA. O indicador substituirá o IGP-M nos reajustes anuais, com valor projetado de 4,8% para os próximos 12 meses — contra os 7,3% acumulados pelo IGP-M no trimestre atual. A mudança vale para contratos assinados a partir de 1º de agosto; contratos antigos podem migrar mediante acordo entre as partes.

Para o mercado imobiliário, a principal consequência é o aumento da segurança jurídica dos proprietários. O Secovi-SP estima que a redução do prazo de despejo pode diminuir em até 35% o calote médio, hoje em R$ 18,5 mil por unidade. Em contrapartida, entidades de defesa do inquilino criticam a medida. O Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) afirma que o prazo de 15 dias “inviabiliza a defesa judicial do locatário em casos de erro de cobrança ou problemas com o imóvel”.

A nova lei também prevê a criação de um cadastro nacional de inadimplentes do aluguel, a ser gerido pela B3 e consultado por imobiliárias e administradoras. O sistema deve entrar em operação até dezembro de 2026. Estima-se que 2,7 milhões de CPFs estejam com pendências contratuais em todo o Brasil, segundo levantamento da Serasa Experian de junho.

Na prática, locadores já podem iniciar ações de despejo com base na nova regra desde quarta-feira (29), quando a MP foi sancionada pelo presidente. A expectativa é que as primeiras ordens judiciais ocorram ainda em agosto. Para o advogado especialista em direito imobiliário Ricardo Tavares, “a medida cria um ambiente mais previsível para o investidor, mas exige que inquilinos mantenham documentação rigorosa de todos os pagamentos”.

O projeto ainda precisa passar pelo Senado em até 60 dias, mas a base governista já articula a aprovação sem alterações. Caso não haja votação, a MP perde a validade e a lei atual volta a vigorar. Até lá, contratos firmados sob a nova regra permanecem válidos — gerando incerteza para quem assinar um acordo de aluguel neste período de transição.