Nova lei do inquilinato é sancionada: entenda as mudanças no marco legal do aluguel

O presidente sancionou nesta quarta-feira (15) a Lei 14.902/2026, que promove a maior reforma da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em mais de uma década. A nova legislação, aprovada pelo Congresso no fim de junho, entra em vigor em 90 dias e altera pontos centrais da relação entre locadores e inquilinos.

Entre as principais mudanças, destaca-se o fim da obrigatoriedade do prazo mínimo de 30 meses para contratos residenciais. Agora, as partes podem acordar prazos a partir de 12 meses, com possibilidade de renovação automática por iguais períodos, salvo manifestação contrária. Segundo o Secovi-SP, a medida deve aumentar a oferta de imóveis para aluguel de curta duração, especialmente em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro.

Outra novidade é a criação do Índice Nacional de Aluguel (INA), calculado pelo IBGE com base na variação do IPCA e do IGP-M. O índice substitui a livre negociação de reajustes e será obrigatório para contratos com vigência superior a 12 meses. O Banco Central estima que o INA feche 2026 em 6,8%, abaixo da projeção do IGP-M (8,2%) e acima do IPCA (5,9%).

O texto também amplia as garantias locatícias. Agora, além de fiador, seguro-fiança e caução, é permitido o uso de títulos públicos federais como garantia, limitado a 12 meses de aluguel. A Abrainc calcula que isso pode reduzir em até 20% a inadimplência em contratos de alto padrão.

Para inquilinos, a lei proíbe a cobrança de taxas de administração imobiliária sobre o locatário — prática comum em algumas regiões. A medida vale para contratos firmados após a vigência da lei. A Associação Brasileira de Locadores (ABL) estima que a economia média para o inquilino será de R$ 1.200 por ano.

Especialistas apontam que as mudanças podem aquecer o mercado de locação, mas geram incertezas sobre o impacto nos preços. “A flexibilização dos prazos tende a aumentar a rotatividade, o que pode pressionar os aluguéis para cima no curto prazo”, afirma Luciano Oliveira, pesquisador do Núcleo de Economia Imobiliária da FGV. Já o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Carlos Mendes, destaca que “a padronização do reajuste pelo INA traz previsibilidade, mas é preciso monitorar a adesão do mercado”.

Com a sanção, o mercado imobiliário se prepara para a transição. A expectativa é que os primeiros contratos com as novas regras comecem a circular a partir de outubro. Para quem está pensando em alugar ou colocar um imóvel para locação, a recomendação é buscar assessoria jurídica especializada e ficar atento às datas de vigência.