Os bairros que ninguém queria e viraram os mais valorizados de 2026 em SP e RJ

O segundo trimestre de 2026 trouxe uma surpresa para o mercado imobiliário brasileiro: a valorização mais forte não ocorreu nos bairros nobres tradicionais, mas sim em regiões que até pouco tempo atrás eram desprezadas pelos investidores. Levantamento da FipeZap divulgado nesta quinta-feira (17/07) mostra que, entre abril e junho, os imóveis residenciais em certas áreas de São Paulo e do Rio de Janeiro tiveram alta de até 18% nos preços médios por metro quadrado, impulsionados por novos eixos de transporte e programas habitacionais.

Em São Paulo, o bairro do Brás, tradicional reduto comercial e de imigrantes, liderou o ranking com valorização de 18,2% no trimestre. A região se beneficiou da inauguração da Linha 6-Laranja do metrô, que conectou o bairro à zona oeste em apenas 15 minutos. "O Brás sempre foi visto como local de comércio popular, mas a acessibilidade nova atraiu incorporadoras de médio padrão", explica o economista da Abrainc, Luís Otávio Barros. Outro destaque paulistano foi a Vila Medeiros, na zona norte, com alta de 14,5%, puxada pelo lançamento de 1.200 unidades do programa Casa Verde e Amarela.

Já no Rio de Janeiro, o grande fenômeno foi o bairro do Engenho de Dentro, que registrou valorização de 16,7% no trimestre. A região abriga o novo Centro Integrado de Comando e Controle (CICC) e recebeu investimentos em urbanização de favelas. "O mercado de imóveis no Rio está reagindo à redução da violência nos últimos 12 meses, e bairros da zona norte estão capturando esse interesse", afirma o presidente do Secovi-RJ, Marcos Fonseca. Na capital fluminense, a valorização média foi de 2,1%, bem abaixo dos picos de bairros específicos.

O ranking das cidades médias também surpreende. Vitória (ES) liderou entre as capitais com alta de 8,3% no trimestre, impulsionada por obras de mobilidade e pela instalação de um novo polo tecnológico. Goiânia (GO) veio em seguida, com 6,8%, beneficiada pela expansão do agronegócio e pela chegada de startups. "O investidor institucional está migrando para cidades com menor volatilidade e maior potencial de renda", observa o relatório da Anbima, que aponta fundos imobiliários aumentando exposição em ativos fora do eixo Rio-São Paulo.

O cenário macroeconômico explica parte desse movimento. A taxa Selic, mantida em 12,75% ao ano após a última reunião do Copom em junho, ainda desestimula o crédito imobiliário tradicional, mas o financiamento via FGTS cresceu 11% no trimestre, segundo dados da Caixa Econômica Federal. "Com juros altos, o investidor busca imóveis com potencial de valorização mais rápida, e não apenas renda de aluguel", diz a analista do Banco Central, Carla Ribeiro. As projeções indicam que os juros devem começar a cair no último trimestre de 2026, o que pode aquecer ainda mais o mercado.

Para quem quer surfar essa onda, os especialistas recomendam atenção a bairros que combinem três fatores: mobilidade nova, programas habitacionais e baixo preço inicial. "O Brás e o Engenho de Dentro ainda têm imóveis a preços 40% menores que a média dos bairros nobres, o que dá margem para nova alta", calcula o diretor de economia da Secovi-SP, Pedro Azevedo. Ele sugere que o investidor olhe para as próximas estações de metrô anunciadas e para as cidades médias que sediarão eventos esportivos ou culturais, como Fortaleza, que receberá a etapa brasileira da Fórmula E em 2027.

O mercado imobiliário brasileiro, portanto, está virando uma página: a valorização não está mais no centro, mas na borda. Resta saber se esse movimento é cíclico ou estrutural. Os dados do trimestre atual sugerem que, pelo menos nos próximos meses, quem aposta em bairros "esquecidos" pode colher os frutos — desde que tenha paciência e olho nas obras.