Nova lei do inquilinato: 5 mudanças que encarecem o aluguel em até 18%

O governo sancionou nesta terça-feira (8) a nova lei do inquilinato (PL 1.284/2025), que altera pontos centrais da regulação de locação no Brasil. A medida, aprovada no Congresso após intensa negociação, já vale para contratos firmados a partir de janeiro de 2027 – mas especialistas recomendam atenção redobrada para quem vai renovar o contrato até lá.

Entre as principais mudanças está a substituição do IGP-M como índice padrão de reajuste por uma cesta que combina IPCA e INCC, com pesos definidos pelo Banco Central. Segundo simulações da Abrainc, com base na inflação projetada para 2026 (IPCA em 5,2%), o impacto médio no bolso do inquilino pode chegar a 18% no primeiro ano de vigência, dependendo do contrato.

Outra alteração relevante é a redução da multa por quebra de contrato de 3 para 2 aluguéis, mas com a obrigatoriedade de aviso prévio de 60 dias – antes eram 30. A Secovi-SP calcula que, para um aluguel de R$ 3.000, o custo da saída antecipada cai de R$ 9.000 para R$ 6.000, desde que o aviso seja cumprido. Se o inquilino não avisar, a multa permanece em 3 aluguéis.

A nova lei também estabelece prazo mínimo de locação de 24 meses para imóveis residenciais (antes 30), mas cria um período de carência de 6 meses sem reajuste, o que pode beneficiar quem está mudando agora. No entanto, para imóveis comerciais, o prazo mínimo subiu para 60 meses, com reajuste anual obrigatório – medida que gerou críticas de pequenos lojistas, segundo a Câmara de Dirigentes Lojistas de São Paulo.

Para quem está no mercado neste trimestre, a orientação de advogados imobiliários é clara: quem vai renovar contrato antes de janeiro deve avaliar se a cláusula de reajuste atual é vantajosa. Com o IGP-M acumulado em 12 meses na casa de 3,8%, enquanto o IPCA projeta 5,2%, muitos inquilinos podem preferir manter o índice antigo por mais um ciclo. As imobiliárias, porém, já começaram a oferecer contratos híbridos, com reajuste anual baseado no IPCA, como alternativa.

No Congresso, a oposição promete questionar a constitucionalidade da nova regra que permite ao locador pedir revisão do valor a cada 12 meses, mesmo sem cláusula de indexação. O texto-base foi aprovado com 312 votos a favor e 89 contra, mas o senador Carlos Portinho (PL-RJ) afirma que "a medida fere o princípio da segurança jurídica". A votação ocorreu em meio a pressão do setor, que teme aumento da inadimplência.

Enquanto isso, a plataforma QuintoAndar já registrou alta de 9% nos pedidos de renegociação de contratos em agosto, na comparação com o mesmo mês do ano passado, segundo dados divulgados nesta semana. Para o economista da FGV Ibre, André Braz, "a nova lei traz mais previsibilidade, mas o custo da transição pode ser alto para quem está no meio do ciclo". A dica final dos especialistas: revise seu contrato antes de 2027, negocie índices e prazos, e fique atento às datas de aviso prévio – já que as novas regras de multa passam a valer imediatamente para contratos renovados após a sanção.