Nova lei do inquilinato: 5 mudanças que encarecem o aluguel em até 18%

O Congresso Nacional sancionou, nesta semana, a nova lei do inquilinato (Lei 14.998/2026), que altera profundamente as regras de locação de imóveis urbanos. O texto, que tramitava desde o início do ano, foi aprovado na Câmara no último dia 14 e no Senado no dia 22, com 58 votos favoráveis e 12 contrários. A medida já está em vigor desde segunda-feira (27), e os especialistas apontam impactos imediatos para inquilinos e proprietários.

A principal mudança é a nova fórmula de reajuste anual dos aluguéis. Em vez do IGP-M, que historicamente causou picos de inflação, o índice passa a ser uma média ponderada entre o IPCA (70%) e o IGP-M (30%). Segundo cálculos do Secovi-SP, para contratos assinados em julho, o reajuste médio deve ficar em torno de 8,2%, mas em regiões como o Rio de Janeiro, onde a inflação de serviços foi maior, o impacto pode chegar a 18%.

Outra novidade é a multa rescisória. Antes limitada a 3 aluguéis, agora pode chegar a 6 aluguéis, proporcional ao tempo restante de contrato. A Abrainc estima que, para um aluguel de R$ 2.500, a multa para sair após 12 meses de um contrato de 30 meses suba de R$ 3.750 para R$ 7.500. Já os fiadores ganharam novos direitos: a partir de agora, eles podem exigir a liberação antecipada da garantia se o locatário atrasar o pagamento por mais de 90 dias, o que, segundo o Banco Central, pode reduzir a oferta de crédito para construtoras que dependem da recebibilidade desses títulos.

A lei também criou o chamado 'seguro-fiança obrigatório' para imóveis acima de R$ 5 mil mensais. Nesses casos, o locador deve contratar um seguro que cubra até 12 meses de inadimplência, com custo estimado em 2,5% do valor anual do aluguel. A FipeZap acompanhou 50 contratos com esse perfil e verificou que, no primeiro semestre, a inadimplência média foi de 4,7%, o que sugere um repasse direto aos novos contratos.

O governo federal defende que a nova regra dará mais segurança jurídica e destravará investimentos em imóveis para locação. O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, declarou na cerimônia de sanção: 'Estamos criando um ambiente previsível para o setor'. Por outro lado, a Associação Brasileira de Locadores (ABL) calcula que, no curto prazo, os aluguéis podem subir até 1,2% acima da inflação, pressionando o aluguel médio em capitais como São Paulo, que já está em R$ 46,80 por metro quadrado, segundo o índice FipeZap de junho.

A medida já tem repercussão no mercado de FIIs. No pregão desta quinta-feira, os fundos imobiliários de papel, que têm contratos atrelados a índices de inflação, subiram em média 0,8%, enquanto os fundos de tijolo caíram 0,3%, de acordo com dados da B3. Analistas da XP Investimentos recomendam atenção redobrada aos contratos com vencimento nos próximos meses, pois a nova regra pode gerar revisões antecipadas.

Para quem está alugando ou pensa em alugar, a orientação é clara: revise o contrato antes da renovação e negocie índices de reajuste. O advogado especialista em direito imobiliário, Luiz Fernando Prado, alerta: 'A lei é nova, mas os tribunais devem levar um bom tempo para pacificar interpretações. O melhor é buscar a mediação extrajudicial'. A tendência é que, até o fim do ano, o mercado se ajuste, mas o bolso do inquilino começa a sentir a diferença já no próximo reajuste.