Nova lei do inquilinato: 5 mudanças que encarecem o aluguel em até 18% em 2026

A nova lei do inquilinato, sancionada nesta semana pela Presidência da República, promete reconfigurar o mercado de locações no Brasil. O texto, aprovado na Câmara no último mês e no Senado na semana anterior, traz mudanças no marco legal do aluguel que afetam diretamente inquilinos e proprietários — e, segundo especialistas, podem elevar custos para quem aluga em até 18% no próximo reajuste.

Entre as principais alterações está a substituição do IGP-M como índice padrão de reajuste pelo IPCA, mas com um adicional de 1,2% ao ano. Na prática, quem tem contrato com vencimento nos próximos meses pode ver o reajuste saltar de uma média de 4,5% (IPCA acumulado em 12 meses até junho) para algo em torno de 6,5% — e, em contratos atrasados, o impacto pode ser ainda maior, chegando a parcelas até 18% mais altas após a aplicação de multas e juros previstos na nova lei.

Outra mudança polêmica é a criação da chamada "multa de mobilidade": se o inquilino quiser sair antes do prazo, terá de pagar 10% do valor residual do contrato — antes, a multa era limitada a três aluguéis. Para o locador, a novidade é a possibilidade de exigir um reajuste anual vinculado à inflação de serviços, o que, segundo a Abrainc, deve ampliar a rentabilidade dos investidores, mas pressionar o bolso de quem aluga. Em São Paulo, o Secovi estima que a nova regra pode elevar o valor médio do aluguel residencial, hoje em R$ 2.850 por mês, em até 5% já no primeiro trimestre de 2026.

Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária apontam que o texto também flexibiliza a exigência de fiador, permitindo seguro-fiança ou título de capitalização como garantia — o que era proibido em contratos residenciais. Isso deve destravar o aluguel para quem não tem imóvel próprio, mas, por outro lado, as seguradoras já anunciaram prêmios entre 4% e 6% do valor do contrato, o que pode inviabilizar a economia para alguns perfis. O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Ricardo Lima, afirma que "a lei traz mais segurança jurídica, mas o custo será repassado, e quem não ler as cláusulas com atenção pode ser surpreendido no reajuste anual".

No Congresso, o projeto foi celebrado como uma modernização necessária, mas a oposição promete questionar a constitucionalidade da multa de mobilidade no STF. Enquanto isso, o Banco Central, no último Copom, elevou a Selic para 15,75% ao ano, o que já vinha pressionando o mercado de locações — a alta dos juros torna a compra mais cara e empurra mais gente para o aluguel, aumentando a demanda. Dados do FipeZap deste mês mostram que o preço médio do aluguel em 10 capitais subiu 1,8% em julho, puxado por São Paulo e Rio de Janeiro — e a nova lei deve intensificar essa tendência.

Para quem está pensando em alugar ou renovar contrato, a recomendação é revisar cláusulas antigas e, se possível, antecipar a renovação antes que a lei entre em vigor (o prazo é 90 dias após a sanção). Alguns corretores já orientam proprietários a fazer contratos mais curtos, de 12 meses, para aproveitar os reajustes anuais com o novo cálculo. Já os inquilinos devem negociar a inclusão do IPCA simples, sem o adicional, para evitar surpresas.

A nova lei do inquilinato divide opiniões: para o investidor, é um avanço; para o locatário, um custo a mais. Em um momento de juros altos e inflação de serviços, o aluguel tende a pesar mais no orçamento das famílias — e a leitura atenta do contrato nunca foi tão essencial. O Perspectiva Imobiliária acompanha os desdobramentos e traz, nos próximos dias, um guia prático com as cláusulas que você deve procurar (ou evitar) no seu próximo contrato.