Nova lei do inquilinato: 3 mudanças que vão pesar no seu bolso em 2026

O Congresso aprovou e o presidente sancionou nesta quinta-feira (3) o projeto de lei que reforma a Lei do Inquilinato (8.245/91), com efeito imediato para novos contratos. A nova legislação, batizada de 'Marco Legal da Locação', promete reduzir conflitos entre inquilinos e proprietários, mas também traz mudanças que exigem atenção redobrada de quem vive de renda ou pretende alugar um imóvel.

A primeira mudança relevante é o prazo mínimo de aviso prévio para rescisão unilateral, que cai dos atuais 30 dias para 15 dias em contratos residenciais, e de 60 para 45 dias nos comerciais. Na prática, um inquilino que quebrar o contrato sem justa causa poderá sair mais rápido, mas pagará multa proporcional ao período restante. Especialistas do Secovi-SP estimam que a medida deve aumentar a rotatividade e forçar locadores a revisar cláusulas de penalidade.

Outro ponto polêmico é a nova regra de reajuste. Se antes o IGP-M reinava, agora o índice será definido por livre negociação, com preferência para o IPCA. No entanto, contratos que não especificarem índice terão correção pela média entre IPCA e IGP-M, divulgada pela FGV. Segundo a Abrainc, essa mistura tende a dar mais previsibilidade, já que o IGP-M acumulou alta de 9,4% em 2025, enquanto o IPCA fechou em 5,2% no mesmo período.

Para o mercado de imóveis comerciais, a novidade é a permissão de locação por prazo indeterminado, sem a obrigatoriedade de contrato de 36 meses. No entanto, a denúncia imotivada pelo locador exigirá aviso de 12 meses e indenização de 3 aluguéis. 'Isso pode desequilibrar o fluxo de caixa de investidores que dependem da renda mensal', alerta Carla Nascimento, advogada especialista em direito imobiliário.

Dados do primeiro trimestre deste ano mostram que o aluguel residencial subiu 1,8% no país, segundo o Índice FipeZap, e a nova lei chega em um momento de alta demanda, com vacância de escritórios em São Paulo abaixo de 10% pela primeira vez em oito anos. 'O texto tenta destravar a oferta de imóveis, mas o efeito prático só será visto a médio prazo', avalia João Paulo Silva, analista da B3.

Para quem está pensando em alugar ou já tem contrato ativo, a recomendação é revisar os termos antes da renovação. A lei não retroage: contratos em vigor seguem as regras antigas, mas as renovações automáticas serão regidas pelas novas disposições. Fique atento: multas abusivas, como as que cobram 20% do valor total do contrato, foram limitadas por um teto de 10% sobre o saldo devedor.

Na prática, a nova lei coloca o Brasil em linha com práticas internacionais, mas exige que proprietários invistam em contratos mais detalhados. A dica dos especialistas: busque assessoria jurídica para incluir cláusulas de atualização monetária claras e defina bem o índice de reajuste. Assim, o aluguel continua sendo um investimento seguro, sem sustos com a nova legislação.