Nova lei do aluguel trava reajuste em 4% e inquilino economiza R$ 620 por ano

O inquilino brasileiro pode estar a poucos meses de respirar aliviado no orçamento. Tramita em regime de urgência na Câmara dos Deputados um pacote de mudanças no marco legal da locação residencial que, na prática, cria um teto para o reajuste anual dos aluguéis. O texto-base, apresentado na última terça-feira (16) pela relatoria da Comissão de Desenvolvimento Urbano, limita a correção dos contratos ao menor índice entre o IGP-M e o IPCA, com trava máxima de 4% ao ano. Hoje, um inquilino que paga R$ 2.500 e teve o contrato reajustado pelo IGP-M acumulado de 2025 — que fechou em 5,8% — desembolsou R$ 145 a mais por mês. Com a nova regra, esse mesmo contrato subiria no máximo R$ 100, uma economia real de R$ 540 no ano. Se o índice ficar travado nos 4% propostos, a conta chega a R$ 620 de alívio para quem paga aluguel na faixa dos R$ 3.000.

O gatilho da discussão é o desempenho errático do IGP-M, índice historicamente usado nos contratos de locação e que, entre 2020 e 2022, disparou 60% enquanto a renda média do trabalhador encolhia. Neste trimestre, o IGP-M acumula alta de 3,1%, mas a volatilidade do câmbio e dos preços no atacado segue assustando. A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) estima que 68% dos contratos residenciais firmados no país ainda são corrigidos pelo IGP-M, enquanto 22% adotam o IPCA e apenas 10% usam índices negociados livremente, como o IGP-DI. Para a entidade, a migração para o IPCA já vinha acontecendo de forma espontânea, mas a lei tornaria a mudança obrigatória — e é aí que mora o embate.

Do outro lado, proprietários e fundos de investimento imobiliário reagem. A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) calcula que uma trava de 4% ao ano pode derrubar em até 0,8 ponto percentual a rentabilidade real de carteiras de locação residencial, o equivalente a R$ 3,2 bilhões em valor de mercado de imóveis alugados em todo o país, considerando o estoque atual de 7,4 milhões de unidades locadas, segundo o Secovi-SP. "O risco é o investidor migrar para contratos comerciais ou para renda fixa, reduzindo a oferta de imóveis residenciais para alugar e, no médio prazo, pressionando o preço para cima", avalia Marcos Rondon, economista da Fipezap. A própria Fipezap aponta que o aluguel residencial subiu 5,4% em 12 meses até agosto de 2026, acima da inflação oficial do período, de 3,9%.

O texto também mexe em pontos menos comentados, mas igualmente sensíveis. Um dos artigos prevê que o fiador só poderá ser acionado após esgotadas as tentativas de cobrança direta do inquilino, o que alonga o processo judicial em até 180 dias. Outro trecho obriga o locador a informar com 90 dias de antecedência qualquer reajuste acima da inflação, sob pena de multa de um aluguel. E há ainda a criação de um cadastro nacional de contratos de locação, a cargo do Banco Central, que centralizaria histórico de pagamento e pontuação de crédito do inquilino — uma espécie de "score do aluguel" que divide opiniões.

Para o inquilino, o efeito imediato seria no bolso: nas contas da Confederação Nacional do Comércio (CNC), um teto de 4% no reajuste injetaria R$ 11,4 bilhões em consumo no primeiro ano de vigência, com impacto direto em setores como móveis, eletrodomésticos e serviços. Já o setor de incorporação teme retração na oferta de imóveis para renda. "O investidor pessoa física que compra para alugar precisa de previsibilidade. Se a regra engessa o reajuste, ele simplesmente não compra a segunda unidade", diz Paulo Chedid, diretor da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

O caminho até a sanção ainda é longo. O relator na Câmara, deputado federal Adalberto Nunes (PSD-MG), promete apresentar o parecer final até 10 de outubro, com votação em plenário prevista para o fim do mês. No Senado, a base do governo já sinalizou apoio, mas líderes da oposição querem condicionar o texto à criação de um seguro-locação federal. Se aprovado como está, o novo marco entra em vigor 90 dias após a publicação — ou seja, no primeiro trimestre de 2027. Até lá, contratos antigos seguem a regra atual, e o inquilino que renovar nos próximos meses pode tentar negociar a migração para o IPCA antes que a lei o obrigue.