Nova lei do aluguel: PL 4.812 avança e pode encarecer contratos em até 12%

A Comissão de Assuntos Econômicos do Senado aprovou nesta quarta-feira, por 27 votos a 13, o Projeto de Lei 4.812/2026, que redesenha o marco legal da locação residencial no Brasil. O texto, relatado pelo senador capixaba Fabiano Contarato, cria a Garantia Nacional de Locação (GNL) — um fundo de cobertura de até três aluguéis, administrado pela Caixa — e extingue o uso do IGPM como índice padrão de reajuste, tornando o IPCA a referência obrigatória para contratos novos a partir de janeiro de 2027.

O impacto será sentido no bolso. Segundo cálculo da Abrainc divulgado nesta quinta-feira, a combinação de reajuste pelo IPCA com a nova garantia deve elevar o custo médio dos contratos residenciais em 8% a 12% nas capitais, já que o IGPM acumulado em 12 meses está em 5,8%, contra 4,6% do IPCA. A diferença parece pequena, mas em um aluguel médio de R$ 2.650 em São Paulo — valor apurado pelo Fipezap em agosto — representa R$ 31 a mais por mês, ou R$ 372 por ano.

O ponto mais polêmico é o artigo 14, que limita a 5% o reajuste anual em contratos de imóveis residenciais com valor de até R$ 2.000. Para o Secovi-SP, a medida pode reduzir a oferta de imóveis nessa faixa em 18% em dois anos, porque o teto desestimula o proprietário a manter o imóvel alugado. Já a Federação Nacional dos Inquilinos classifica a proposta como "vitória histórica" e estima que 4,2 milhões de famílias serão beneficiadas.

Bancos e securitizadoras também se movimentam. A Anbima informou que estuda lançar um novo índice de referência para CRIs de locação até novembro, e a B3 já registra aumento de 23% na procura por títulos lastreados em recebíveis imobiliários neste trimestre. O Banco Central, por sua vez, sinalizou em nota que acompanha o texto para avaliar efeitos sobre o crédito imobiliário.

O projeto ainda precisa passar pela Comissão de Constituição e Justiça e pelo plenário do Senado antes de ir à Câmara. O relator prometeu apresentar emendas até 2 de outubro, e a expectativa é que a votação final ocorra ainda no primeiro semestre de 2027. Enquanto isso, advogados especializados em direito imobiliário recomendam que contratos firmados até dezembro de 2026 mantenham a cláusula atual do IGPM — quem assinar depois pode ser pego pela nova regra.

Para o investidor, a leitura é clara: o mercado de locação vai ficar mais previsível, mas menos indexado à inflação real. Quem depende de renda de aluguel deve revisar a carteira e considerar migrar para imóveis comerciais, que ficaram fora das mudanças. A briga agora é no Congresso — e o relógio corre contra quem ainda não se adaptou.