Nova lei do aluguel: Congresso vota teto de reajuste e inquilino pode economizar R$ 1.200

O Congresso Nacional pode mudar radicalmente a forma como o aluguel residencial é reajustado no Brasil. Nesta semana, a Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara aprovou o parecer do deputado relator que cria um teto para o reajuste anual dos contratos de locação, limitando o aumento à variação do IPCA ou a um percentual fixo de 8% ao ano, o que for menor. A proposta, batizada de Novo Marco da Locação, é a mudança mais profunda na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em mais de três décadas. A votação em plenário está prevista para o início de outubro.

A justificativa central é o descompasso entre a renda do trabalhador e os índices de correção. Segundo dados compilados pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e pelo Secovi-SP, enquanto o IGP-M acumulou alta de 9,8% nos últimos 12 meses, o rendimento médio real do brasileiro subiu apenas 3,2% no mesmo período. Na prática, um inquilino que paga R$ 2.500 em São Paulo teve um reajuste de aproximadamente R$ 245 no último aniversário do contrato, enquanto sua capacidade de pagamento cresceu bem menos. Com o teto proposto, o aumento ficaria em torno de R$ 80, uma economia anual de quase R$ 1.200 para o bolso do locatário.

O texto também cria um índice nacional de reajuste para locação, que seria calculado pelo Banco Central com base em uma cesta de contratos reais. A ideia é acabar com a dependência do IGP-M, índice atrelado a preços no atacado e ao dólar, que historicamente pressiona o aluguel em momentos de volatilidade cambial. A mudança vale apenas para novos contratos, mas os antigos poderão migrar voluntariamente — e a migração já está sendo discutida nos tribunais, segundo a Anbima.

O mercado imobiliário reage com cautela. Para o presidente do Secovi-SP, a medida pode reduzir a oferta de imóveis para locação de longo prazo, especialmente em capitais como Rio de Janeiro e São Paulo, onde o retorno líquido do aluguel já está abaixo de 4% ao ano. “Se o teto for muito rígido, o proprietário prefere vender ou migrar para o aluguel por temporada, que não entra na regra”, alertou em nota. Dados da plataforma QuintoAndar mostram que os contratos de curta duração já representam 18% do total na cidade de São Paulo, contra 11% em 2024.

O Banco Central também acompanha de perto. Na última ata do Copom, divulgada nesta semana, a autoridade monetária citou o projeto como um risco de realocação de portfólio no setor imobiliário e pediu cautela na calibragem do teto. A preocupação é que uma trava muito baixa desestimule a construção nova no segmento de renda média, pressionando ainda mais os preços de venda — que já sobem 7,4% no acumulado de 2026, segundo o FipeZap.

Enquanto o texto não vai a plenário, advogados especializados em direito imobiliário recomendam que inquilinos e proprietários fiquem atentos às cláusulas de reajuste. Contratos com vencimento entre outubro e dezembro podem ser renegociados antes da votação, aproveitando o ambiente de negociação. Já para quem tem contrato antigo, a dica é simular a migração para o IPCA — em muitos casos, a diferença anual passa de R$ 2.000. A expectativa é que o projeto seja sancionado ainda neste semestre, mas o lobby do setor promete judicializar pontos específicos no Supremo.

Se aprovada sem alterações, a nova lei entra em vigor 90 dias após a sanção, ou seja, já no primeiro trimestre de 2027. Até lá, o mercado deve viver um período de incerteza e renegociações antecipadas. Para o investidor, a recomendação é diversificar: contratos mais curtos e imóveis com perfil de renda alta tendem a sofrer menos com o teto. Para o inquilino, a chance de respirar aliviado pode estar a poucas semanas de distância — ou de um veto presidencial.