Nova lei do aluguel: 5 mudanças que encarecem o contrato em até 18%

O Congresso Nacional deve votar, ainda neste mês, o substitutivo do Projeto de Lei 2.847/2026, que promete a maior reformulação da Lei do Inquilinato (8.245/91) em três décadas. A proposta, relatada pelo deputado federal Ricardo Barros (PP-PR), cria um índice nacional único para reajuste de aluguéis residenciais e comerciais, substituindo o uso discricionário do IGP-M e do IPCA. A medida chega em um momento delicado: segundo o Fipezap, o aluguel residencial acumula alta de 9,8% em 12 meses até agosto de 2026, o maior patamar desde 2022.

A mudança mais polêmica é a criação do Índice Nacional de Locação (INL), que seria calculado pelo Banco Central com base na média ponderada de IPCA, IGP-M e INCC. Na prática, o reajuste anual passaria a ser automático e obrigatório, eliminando a negociação caso a caso entre locador e locatário. Para o Secovi-SP, a medida pode encarecer contratos em até 18% no primeiro ano de vigência, especialmente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, onde a oferta de imóveis para alugar caiu 12% no trimestre atual.

Outro ponto que tem gerado debate é a multa por rescisão antecipada. O texto propõe que o inquilino que devolver o imóvel antes de 12 meses pague o equivalente a três aluguéis, contra os atuais dois. A justificativa é compensar o proprietário pelo custo de vacância, que segundo a Abrainc gira em torno de 45 dias em média nas capitais. Já o locador que atrasar a devolução do caução ou do depósito em até 30 dias após a saída do inquilino fica sujeito a multa de 10% sobre o valor retido.

O projeto também mexe na fiança e no seguro-fiança. A partir de 2027, se aprovado, o seguro-fiança não poderá exigir mais do que uma anuidade antecipada e nem cobrar taxa de renovação superior a 15% do valor do aluguel. Além disso, o texto obriga a aceitação de fiador pessoa física sem exigência de imóvel próprio como garantia, o que pode destravar locações para autônomos e MEIs — público que hoje representa 27% dos contratos recusados, segundo a Anbima.

Para o mercado, a proposta tem efeitos colaterais. A B3 já sinalizou que estuda lançar derivativos de aluguel residencial atrelados ao novo índice, enquanto fundos imobiliários de renda urbana revisam projeções de dividendos. A Anefac alerta que a regra do índice único pode tornar o aluguel menos sensível à queda da Selic, que está em 8,75% ao ano após o último Copom, em 9 de setembro. Ou seja: mesmo com juros caindo, o aluguel pode continuar subindo acima da inflação.

O texto ainda precisa passar pela Comissão de Assuntos Econômicos do Senado e, se aprovado sem alterações, segue para sanção presidencial até dezembro. Enquanto isso, contratos firmados antes da nova lei continuam regidos pelas regras atuais. A recomendação de advogados especializados em locação é clara: quem pretende assinar contrato nos próximos 90 dias deve incluir cláusula de sobrevivência para evitar surpresas com o INL. Para inquilinos, a dica é negociar o índice mais vantajoso agora, antes que a regra fique engessada.

A expectativa é que a votação ocorra até o fim de outubro, mas o cenário político segue incerto. Lideranças do Centrão querem incluir emendas que beneficiam pequenos proprietários, enquanto a oposição tenta barrar o índice único. O que está em jogo não é só o valor do aluguel, mas o equilíbrio de um mercado que movimenta R$ 78 bilhões por ano no Brasil. Fique atento: a próxima atualização pode sair a qualquer momento.