Nova lei de zoneamento em SP: 40% do centro pode virar moradia; veja efeito

A Prefeitura de São Paulo sancionou nesta semana a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) que rezoneia o centro expandido da cidade. A proposta, aprovada pela Câmara Municipal em 2 de setembro, permite que cerca de 40% do distrito da Sé e da República seja destinado a projetos residenciais de interesse social e mercado popular, uma mudança que promete alterar o mapa de investimentos da cidade.

Na prática, o novo zoneamento reduz em até 60% o coeficiente de aproveitamento mínimo para terrenos acima de 2.000 m² no chamado Perímetro Central, mas compensa com a criação de um banco de terras (Cota de Solidariedade) que obriga grandes empreendimentos a financiarem unidades a preços controlados. Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo, o objetivo é resgatar os 1,2 milhão de imóveis vazios na região central, que hoje correspondem a quase 20% do estoque imobiliário da capital.

Para o mercado, a medida tem sinal duplo. De um lado, a ampliação do gabarito de 12 para 28 andares em eixos como a Avenida Prestes Maia e a Rua da Consolação deve baratear o custo por unidade, estima a Abramat, que projeta uma alta de 15% no lançamento de estúdios e flats até o fim de 2027. De outro, a obrigatoriedade de destinar 30% das novas unidades para o programa PODE-SP pode comprimir margens das incorporadoras, que já operam com rentabilidade média de 20% no m² de R$ 9.500 no centro.

Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária alertam que o efeito no preço final ao consumidor só será sentido em 18 meses, quando os primeiros projetos aprovados sob a nova regra chegarem ao mercado. No entanto, a leitura imediata do mercado de capitais foi positiva: as ações da Cyrela e da MRV subiram 4,2% e 6,1% na B3 nesta terça-feira (8), refletindo a expectativa de maior volume de vendas na região. Para investidores pessoa física, a dica é acompanhar os leilões de terrenos públicos que a prefeitura promete realizar já em outubro, com desconto de até 25% para quem apresentar projeto de habitação popular.

A mudança também mexe com o mercado de FIIs. Fundos como o XPCM11 e o VISC11, que têm lajes corporativas na região, podem ver vacância subir temporariamente enquanto prédios comerciais são convertidos em residenciais. Mas, a médio prazo, o aumento de densidade tende a valorizar o comércio de rua, como mostrou o estudo da GeoBR de agosto, que mapeou uma queda de 11% no valor locativo de alto padrão no Brás desde 2024, enquanto imóveis populares subiram 8% no mesmo período.

A prefeitura estima que a revisão gere R$ 2,3 bilhões em outorgas até 2029, dinheiro que será usado para custear obras de drenagem e mobilidade na região. Contudo, a medida ainda depende de aprovação do Ministério Público para evitar judicialização por parte de associações de moradores de bairros como Campos Elísios, que temem a descaracterização do patrimônio histórico. O prazo de adaptação para projetos já protocolados é de 180 dias, o que significa que investidores têm até março de 2027 para entrar com plantas antigas.

Para quem quer posicionar o portfólio, a recomendação dos consultores é clara: agora é a hora de estudar terrenos subutilizados no largo do Arouche e na Santa Ifigênia, onde o valor do m² pode dobrar até 2028 se a nova lei for implementada na íntegra. O risco regulatório é real, mas a história recente de projetos como o Cidade Nova mostram que, quando o poder público assume o papel de fomentador, o ciclo de alta pode ser agressivo.