Minha Casa Minha Vida corta juros para 4,99% ao ano e amplia faixa 4 para renda de R$ 12 mil

O governo federal publicou nesta quinta-feira (18) uma medida provisória que reformula o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e mexe diretamente no bolso de quem financia a casa própria. A principal mudança é a redução da taxa de juros para a faixa 1, que cai de 5,5% para 4,99% ao ano — o menor patamar da história do programa. A MP também amplia o teto de renda da faixa 4, que passa de R$ 8 mil para R$ 12 mil mensais, atendendo famílias de classe média que estavam fora do Casa Verde Amarela.

Segundo cálculo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a redução da taxa pode diminuir a parcela inicial em até 18% para quem ganha até R$ 4,4 mil. Na prática, um financiamento de R$ 180 mil em 30 anos, que hoje sairia por R$ 1.320 mensais, passaria para cerca de R$ 1.080. O programa estima contratar 1,2 milhão de unidades até dezembro de 2026, sendo 60% voltadas à faixa 1.

O anúncio veio acompanhado de outra novidade: o FGTS poderá ser usado para abater parte dos juros em financiamentos de imóveis usados dentro do MCMV, algo que era restrito a imóveis novos. A regra vale a partir de 1º de novembro e deve injetar R$ 22 bilhões no mercado até o fim de 2027, segundo projeção do Secovi-SP. Para o Banco Central, a medida tem potencial de aquecer o crédito imobiliário em 14% no próximo trimestre, mesmo com a Selic estacionada em 9,75% ao ano após o último Copom.

O setor de construção civil reagiu bem à medida. A B3 registrou alta de 3,2% nos papéis de incorporadoras como Cyrela e MRV na manhã desta sexta, enquanto a Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac) aponta que a nova faixa 4 pode atrair 800 mil famílias que hoje alugam. "É o maior choque positivo no crédito habitacional desde a criação do programa, em 2009", avalia o economista-chefe da Abrainc, João Crestana.

Nem tudo são flores. Especialistas alertam que a ampliação do teto de renda pode pressionar ainda mais os preços dos imóveis nas capitais, que já acumulam alta de 12,4% em 12 meses, segundo o índice FipeZap. Em São Paulo, o metro quadrado médio chegou a R$ 11.200 neste mês. "O risco é repetir o efeito dos anos 2010, quando o créd farto gerou bolha em algumas regiões", pondera a pesquisadora da FGV, Ana Castelo.

Para quem pensa em financiar, o momento exige atenção ao prazo de carência. A MP estabelece que as novas condições valem para contratos assinados a partir de 1º de outubro, mas os bancos têm até 90 dias para se adaptar. Quem já tem financiamento ativo não será afetado. A recomendação é simular no site da Caixa ou do Banco do Brasil e comparar com as taxas de mercado, que giram entre 10,2% e 11,5% ao ano fora do programa.

O Congresso tem 120 dias para votar a MP, e a oposição já sinalizou que vai tentar derrubar o trecho que permite o uso do FGTS em imóveis usados. Enquanto isso, o mercado imobiliário vive a expectativa de um último trimestre aquecido, com lançamentos previstos para crescer 9% em relação a 2025. A disputa política em Brasília pode definir se a nova regra sai do papel ainda neste ano ou se vira apenas mais uma promessa de campanha.