Minha Casa Minha Vida corta juros para 4,5% ao ano e amplia faixa 4 para renda de R$ 12 mil

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) acaba de ganhar o maior pacote de mudanças desde a retomada do programa em 2023. Nesta semana, o Ministério das Cidades publicou a Medida Provisória 1.245/2026, que reduz a taxa de juros da faixa 1 de 5% para 4,5% ao ano e eleva o teto da faixa 4 de R$ 8 mil para R$ 12 mil de renda mensal familiar. A medida vale a partir de 1º de outubro e deve injetar R$ 12,8 bilhões do FGTS Futuro no sistema até dezembro de 2027, segundo estimativa da Abrainc.

Na prática, a mudança mexe direto no bolso do comprador. Um financiamento de R$ 250 mil em 30 anos, que hoje sai por R$ 1.750 mensais, passa a custar R$ 1.620 — uma economia de R$ 130 por mês, ou R$ 46,8 mil ao longo do contrato. Para a faixa 4, que agora inclui famílias com renda de até R$ 12 mil, o teto do imóvel financiado sobe de R$ 500 mil para R$ 650 mil nas capitais e regiões metropolitanas. "É o maior ajuste de crédito popular dos últimos dez anos", afirma Marcos Salles, superintendente da Abrainc.

O anúncio veio horas depois de o Copom sinalizar, no último dia 9, que a Selic deve permanecer em 9,25% ao ano por mais dois trimestres. A leitura do mercado é clara: com o juro básico estável e a inflação de 3,8% acumulada em 12 meses (IPCA de agosto), o governo encontrou espaço fiscal para subsidiar o crédito sem pressionar ainda mais a dívida pública. O Banco Central, porém, já manifestou preocupação com o efeito colateral: o crédito imobiliário responde por 11,2% do PIB e pode pressionar a demanda por materiais de construção, que subiram 0,9% em agosto, segundo o IBGE.

Para quem tem renda entre R$ 8 mil e R$ 12 mil — faixa que até então ficava de fora do MCMV —, a novidade é a chance de sair do aluguel com parcela menor que o aluguel. A Fipezap mostra que o preço médio do metro quadrado em São Paulo está em R$ 11.400, e o aluguel residencial subiu 8,7% em 12 meses, bem acima da inflação. "A conta fechou: em muitos bairros de periferia, a prestação do MCMV ficou mais barata que o aluguel", diz Ana Paula Lima, economista da Secovi-SP.

O setor de incorporação já reage. A B3 registrou alta de 4,3% no índice Imobiliário (IMOB) nesta sexta-feira, puxada por Cyrela, Direcional e MRV, que têm forte exposição ao segmento popular. A Anbima informou que a emissão de CRIs para o setor habitacional somou R$ 5,6 bilhões em agosto, o maior volume mensal do ano. "O crédito está voltando, mas ainda seletivo. O próximo passo é destravar o funding de longo prazo", avalia o economista-chefe da Anbima, Luiz Fernando Torres.

A MP 1.245/2026 ainda precisa ser aprovada pelo Congresso em até 120 dias, prazo que termina em 10 de janeiro de 2027. O relator, deputado Federal (PSD-MG), já sinalizou que quer incluir emendas para ampliar o subsídio à faixa 1 e criar uma linha específica para famílias chefiadas por mulheres. Enquanto isso, os bancos correm contra o relógio: Caixa e Banco do Brasil já anunciaram que abrem as novas condições de crédito no dia 1º de outubro, com simulações disponíveis nos aplicativos a partir do dia 25 de setembro.

O recado para o investidor é direto: acompanhe o Congresso de perto. Se a MP for aprovada sem grandes alterações, o volume de lançamentos populares deve crescer 18% em 2027, segundo projeção da Abrainc, e as ações do setor podem repetir o rali de 2023. Se o texto travar, o efeito no bolso de quem financia pode demorar — e a fila de espera por moradia popular, que já soma 5,8 milhões de famílias, continua andando a passos lentos.