Minha Casa Minha Vida 4: governo libera R$ 12 bi e zera juros para renda de até R$ 3.200

O governo federal anunciou nesta quarta-feira (9) a quarta fase do Minha Casa Minha Vida, batizada de MCMV 4, com um pacote de R$ 12 bilhões em crédito subsidiado e uma novidade que pegou o mercado de surpresa: taxa de juros zero para famílias com renda mensal de até R$ 3.200. A medida vale para financiamentos de imóveis de até R$ 190 mil e começa a valer em 1º de outubro, segundo o Ministério das Cidades. O anúncio foi feito durante evento no Palácio do Planalto, com a presença de governadores e representantes da Abrainc e da CBIC.

Na prática, o programa amplia a faixa de atendimento para 1,2 milhão de moradias até 2028, sendo 600 mil só nos próximos 12 meses. O valor máximo do imóvel financiado sobe de R$ 264 mil para R$ 350 mil nas regiões metropolitanas, o que deve incluir parte da chamada classe média baixa, com renda de até R$ 8 mil. Para essa faixa, a taxa cai de 7,66% para 6,5% ao ano, mais TR. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) continua sendo a principal fonte de recursos, com R$ 7,5 bilhões destinados apenas para 2026.

O impacto no mercado imobiliário deve ser sentido em duas frentes. A primeira é o aquecimento da construção civil: a expectativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) é de um crescimento de 4,2% no PIB do setor em 2026, puxado principalmente por habitação popular. A segunda é a pressão sobre os preços. Segundo o Índice FipeZap, o metro quadrado nas capitais já acumula alta de 8,7% em 12 meses até agosto, e a demanda extra pode empurrar essa valorização para dois dígitos até o fim do ano, especialmente em regiões periféricas de São Paulo, Rio e Fortaleza.

Especialistas alertam, porém, que o programa não resolve o déficit habitacional, estimado em 6,2 milhões de moradias pela Fundação João Pinheiro. "O foco no subsídio total para a faixa mais pobre é acertado, mas o número de unidades ainda é insuficiente e a burocracia para aprovar projetos continua travando o ritmo", avalia Ana Cláudia Rossbach, pesquisadora de políticas urbanas. Além disso, a exclusão da classe média tradicional — que ganha acima de R$ 8 mil e não entra no programa — pode esfriar o mercado de imóveis usados, que já sente a concorrência dos lançamentos subsidiados.

A oposição no Congresso promete questionar o aumento do gasto público em ano eleitoral. O senador Carlos Portinho (PL-RJ) afirmou que o governo está "maquiando o déficit fiscal com promessa de casa própria". Já o relator do Orçamento de 2027, deputado Júlio Arcoverde (PP-PI), disse que vai analisar a fonte de recursos antes de aprovar qualquer remanejamento. O Ministério da Fazenda garante que o programa está dentro do arcabouço fiscal e que o impacto primário será de apenas 0,15% do PIB em 2027.

Para quem pensa em comprar a casa própria, a orientação é correr. As condições especiais valem para contratos assinados até dezembro de 2027, mas há fila nos bancos públicos. A Caixa Econômica Federal já registra 180 mil pedidos de simulação desde a semana passada, e a expectativa é de que as taxas zero para a faixa de R$ 3.200 acabem antes do prazo. Quem tem FGTS e renda comprovada deve procurar uma agência ainda neste mês para garantir a análise de crédito.

Enquanto isso, o mercado secundário deve sentir um efeito colateral: imóveis usados de até R$ 350 mil podem ficar encalhados, já que o comprador prefere o novo subsidiado. Corretores de São Paulo relatam queda de 15% nas visitas a apartamentos antigos na zona leste desde o anúncio. A recomendação para investidores é olhar com atenção para FIIs de renda urbana e incorporadoras com foco em baixa renda, que devem se beneficiar diretamente do programa.