Minha Casa Minha Vida: 3 mudanças que destravam R$ 12 bi em agosto

O mercado imobiliário brasileiro amanheceu diferente nesta segunda-feira, 3 de agosto, com a sanção da nova rodada de ajustes do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e a promessa de destravamento de R$ 12 bilhões em financiamentos até o fim do trimestre. A medida, que amplia o subsídio para famílias com renda de até R$ 4,4 mil e cria uma faixa intermediária de juros reduzidos, foi publicada em edição extra do Diário Oficial no último sábado (1º) e já vale para novos contratos.

Na prática, quem se enquadra na faixa 3 do programa — renda entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil — poderá usar até R$ 60 mil do FGTS como entrada, além de obter taxa de juros a partir de 7,99% ao ano, contra os 9,5% praticados antes da mudança. Segundo simulação da Abrainc, para um imóvel de R$ 350 mil financiado em 420 meses, a parcela cai de R$ 2.850 para R$ 2.420, uma economia de R$ 430 por mês. A Caixa Econômica Federal, que opera 72% dos contratos do programa, já atualizou os sistemas e começa a liberar as primeiras propostas nesta semana.

O pacote, que vinha sendo costurado desde o início do ano, ganhou tração após o Copom segurar a Selic em 10,5% na reunião da semana passada. Com a estabilidade dos juros, o custo de funding para as construtoras caiu, permitindo que os bancos repassem condições melhores. O ministro das Cidades, em entrevista coletiva na sexta-feira, afirmou que a meta do governo é contratar 2,1 milhões de unidades até o fim de 2026, sendo 60% delas nas faixas 1 e 2. Para isso, o orçamento do programa foi reforçado em R$ 4,5 bilhões, aprovados pelo Congresso no pacote de credito imobiliario votado em julho.

Outra novidade que entra em vigor neste mês é a ampliação do prazo de financiamento para 35 anos, tanto no MCMV quanto no Casa Verde Amarela — que segue ativo para contratos antigos, mas já não aceita novas adesões desde dezembro passado, quando foi oficialmente absorvido pelo programa unificado. Os bancos privados, como Itaú e Bradesco, também anunciaram que vão repassar a redução do compulsório para linhas próprias: quem tem renda acima de R$ 8 mil pode encontrar taxas de 8,9% a.a., contra 10,2% há três meses, segundo dados do Banco Central divulgados nesta manhã.

Para o comprador, o efeito prático é imediato: quem estava esperando o mercado esfriar para comprar pode encontrar agora um momento raro, com estoque alto de imóveis na planta (cerca de 180 mil unidades lançadas neste primeiro semestre, segundo a Secovi-SP) e condições de crédito que não se viam desde 2021. A analista da consultoria Brain aponta que as vendas devem crescer 18% no terceiro trimestre, puxadas pela demanda reprimida das faixas de renda média.

Mas atenção: as novas regras têm prazo de validade. O subsídio ampliado vale apenas até que o orçamento de R$ 1,2 bilhão reservado para a faixa intermediária se esgote — o que, estima-se, deve ocorrer em até 90 dias. Depois disso, volta a taxa de 9,5% para novos contratos. Ou seja, quem tem o perfil e planeja comprar neste ano pode se beneficiar de uma janela aberta, mas não permanente.

A recomendação dos especialistas é clara: simule no site da Caixa ou em um correspondente bancário com as novas condições e, se o número fechar no orçamento, não adie a decisão. A fila de espera no programa, que chegou a 340 mil famílias no ano passado, caiu para 210 mil em julho, mas volta a crescer com o anúncio. O crédito imobiliário, enfim, voltou a ser o motor do setor — e desta vez com a classe média no volante.