MCMV corta juros para 4,25% e parcela cai R$ 210; veja quem entra em outubro

O Conselho Curador do FGTS aprovou nesta terça-feira (8) o novo pacote do Minha Casa Minha Vida, que reduz a taxa efetiva de juros da faixa 1 de 4,5% para 4,25% ao ano e eleva o teto do imóvel financiável pelo Casa Verde Amarela de R$ 350 mil para R$ 420 mil. A medida, publicada em edição extra do Diário Oficial desta quarta, vale para contratos assinados a partir de 1º de outubro e deve alcançar 1,2 milhão de famílias que hoje estão na fila de espera — 380 mil só no estado de São Paulo, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Na prática, a queda de 0,25 ponto na taxa parece pequena, mas mexe direto no bolso. Simulação feita pelo Secovi-SP a pedido do Perspectiva Imobiliária mostra que um imóvel de R$ 300 mil financiado em 30 anos cai de R$ 1.680 para R$ 1.470 por mês — R$ 210 a menos, ou R$ 75,6 mil de economia total. Já o novo teto de R$ 420 mil permite que famílias com renda de até R$ 8 mil saiam do aluguel em bairros como Guaianases (SP), Pavuna (RJ) e Cidade Industrial (BH), onde o metro quadrado ainda fecha abaixo de R$ 5.500, segundo o Fipezap de agosto.

O movimento veio depois de o Banco Central sinalizar, no último Copom, que a Selic deve encerrar 2026 em 9,5%, abrindo espaço para o governo ampliar o subsídio sem estourar o Orçamento. O Ministério das Cidades estima um custo adicional de R$ 4,8 bilhões em 2027, coberto em parte pela devolução de R$ 6,2 bilhões em recursos do FGTS que estavam parados em contas inativas. Ainda assim, a equipe econômica trabalha com meta de 2,1 milhões de unidades contratadas até dezembro de 2027 — número 18% maior que o de 2025.

Nem tudo é festa. Os bancos privados já sinalizam reajuste no spread do crédito imobiliário para compensar o aumento do funding. O Itaú elevou em 0,15 ponto a taxa para clientes sem relacionamento, e o Bradesco estuda movimento similar até o fim do mês. Na avaliação da Anbima, o spread médio do mercado, hoje em 1,8%, pode chegar a 2,1% no quarto trimestre — o que, na prática, anula parte do ganho para quem tem renda acima de R$ 12 mil e não se encaixa no MCMV.

Para o investidor, o recado é claro: a janela de crédito barato para o público de baixa renda deve pressionar a demanda por imóveis na periferia das grandes capitais. Levantamento da Loft mostra que o preço médio do metro quadrado em bairros com renda domiciliar até R$ 5 mil subiu 9,4% em 12 meses, contra 5,1% nas áreas nobres. Fundos imobiliários de renda urbana, como os de galpões logísticos e residenciais multi-family, também devem sentir o efeito indireto: a FII do setor residencial acumula alta de 7,8% em 2026, segundo a B3.

O prazo é curto para quem quer entrar. As contratações feitas até 31 de dezembro mantêm as regras atuais de documentação, e a Caixa já registra fila de espera de 45 dias para análise de crédito nas agências de São Paulo e Recife. Quem pretende usar o FGTS como entrada precisa ficar atento: o saldo da conta vinculada só pode ser usado se o imóvel estiver na mesma cidade onde o comprador trabalha há pelo menos três anos — regra que o Congresso pode flexibilizar em outubro, mas ainda sem data para votar.