MCMV amplia faixa 3 e crédito imobiliário pode encarecer 2% até dezembro

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) acaba de ganhar sua maior atualização desde 2024. Na última terça-feira (8), o Ministério das Cidades publicou a Portaria 1.247/2026, que reajusta as faixas de renda do programa e amplia o teto do subsídio para famílias da Faixa 3. A partir de outubro, quem ganha até R$ 9.600 por mês poderá financiar imóveis de até R$ 400 mil com juros reduzidos e subsídio de até R$ 65 mil — um salto de 18% sobre o valor anterior. A medida deve injetar R$ 12,4 bilhões em crédito habitacional até o fim de 2027, segundo estimativa da Abrainc.

O anúncio chega em um momento delicado para o setor. O Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a Selic em 10,75% na reunião da semana passada, mas sinalizou que a inflação de serviços ainda preocupa. Com isso, bancos privados já começaram a repassar o custo maior do funding para as linhas de crédito imobiliário. O Itaú, por exemplo, elevou a taxa do financiamento com recursos da poupança de 10,2% para 10,8% ao ano neste mês. O Bradesco seguiu o movimento e subiu de 10,4% para 11,1%. A Caixa, principal operadora do MCMV, ainda segura as taxas em 9,9% para a Faixa 3, mas admite revisão até dezembro.

Para o comprador de baixa renda, o impacto é ambíguo. O subsídio maior alivia a entrada, mas o juro mais alto encarece a parcela. Um financiamento de R$ 300 mil em 30 anos, pela Caixa, tinha parcela inicial de R$ 2.620 em agosto. Com a taxa de 10,8% projetada para novembro, sobe para R$ 2.780 — alta de 6,1%, ou R$ 160 por mês. "O programa ganhou fôlego, mas o crédito convencional está mais caro. Quem tem renda entre R$ 8 mil e R$ 9,6 mil precisa correr para travar a taxa antes do próximo Copom", alerta Marcelo Salles, economista da Secovi-SP.

A Faixa 3, que antes atendia até R$ 8.000 de renda mensal, agora alcança 2,1 milhões de famílias adicionais, segundo cálculo do Banco Central. É o maior contingente desde a criação do Casa Verde Amarela, em 2020. O governo federal estima que a medida destrave 180 mil novas unidades contratadas em 2027 — volume 23% superior ao projetado antes da portaria. O setor de construção civil já reage: a B3 registrou alta de 4,3% nos papéis de incorporadoras como MRV e Direcional nos últimos três dias.

Enquanto isso, o Congresso discute o PL 2.876/2026, que cria uma linha de crédito indexada ao IPCA para famílias com renda até R$ 12 mil. O texto, relatado pelo senador Rodrigo Cunha, quer permitir que o financiamento imobiliário use o índice de preços como correção, em vez da TR. Se aprovado, o projeto pode baratear o custo efetivo total em até 1,8 ponto percentual, segundo estudo da Anbima. A votação está prevista para a primeira semana de outubro.

O mercado já precifica os dois movimentos. A Fipezap mostra que o preço médio do metro quadrado nas 20 maiores cidades subiu 7,2% em 12 meses até agosto, puxado por lançamentos enquadrados no MCMV. Em São Paulo, bairros como Sapopemba e Brasilândia registraram valorização de 11% no período — o dobro da média da capital. "O programa virou o principal motor da demanda em regiões periféricas. O risco é a oferta não acompanhar e os preços dispararem", diz Paula Reis, analista da XP Investimentos.

Para quem pensa em comprar ou investir, a recomendação é clara: trave a taxa o quanto antes. O próximo Copom é em 4 de novembro e a expectativa majoritária é de manutenção da Selic, mas com viés de alta. Quem se enquadra na nova Faixa 3 deve procurar a Caixa ou o banco onde tem relacionamento ainda em setembro — o prazo médio de aprovação subiu para 45 dias com a demanda extra. Já os investidores de FIIs de papel devem ficar atentos: o spread dos CRIs habitacionais caiu para 1,3% sobre o CDI, o menor nível desde 2021, o que pode comprimir os rendimentos nos próximos meses.